Горьковское ш., 57 км от МКАД
Грибовское СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 33,3 м², участок 5,8 сот., кирпич.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 11.07.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 57 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 5,8 сот. = 297 тыс. → дом ≈1,7 млн ₽, 51 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 61 тыс.–144 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈666 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,44 млн / целевая ≈3,09 млн / пессимист. ≈2,75 млн → от пессимистичной прибыль ≈382 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 16 %.
Коммуникации: отопление — есть; свет — есть.
До ст. Вохна ≈3,6 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №14313
Рейтинг 38/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 32 % | 16.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 13.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 6.3 |
| участок | 5 | 16 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 154 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 297 000 ₽ (5,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 703 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 51 141 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Грибово ДНП | 13,2 сот. | 3 500 000 | 265 152 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 9 сот. | 2 000 000 | 222 222 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 12,1 сот. | 600 000 | 49 587 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 11,1 сот. | 620 000 | 55 856 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Зеленый Остров пос. | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 19 сот. | 3 950 000 | 207 895 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 8,7 сот. | 2 390 000 | 274 713 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Грибовское СНТ | 7 сот. | 2 500 000 | 357 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 8 сот. | 2 380 000 | 297 500 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 33,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 666 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 61 429 / 99 688 / 144 337 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 435 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 263 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 092 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 748 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 382 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.9 км | 32 м² | 3 сот. | 3 190 000 | 99 688 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7 км | 35 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 61 429 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.2 км | Павловский Посад СНТ | 30 м² | 5,8 сот. | 2 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | 38 м² | 3 сот. | 2 350 000 | 61 842 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.4 км | Евсеево д. | 30 м² | 4 сот. | 4 300 000 | 143 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | 41,5 м² | 3 сот. | 5 990 000 | 144 337 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7 км | 42,5 м² | 3 сот. | 4 500 000 | 105 882 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.07.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Лот 31786 Уютная кирпичная дача в СНТ Грибовское (15 км от Павловского Посада)! Продается очень ухоженная и готовая к жизни кирпичная дача на участке с плодовым садом.Идеальный вариант для тех, кто ищет тишину, чистый воздуй и возможность заниматься