Горьковское ш., 71 км от МКАД
Наука СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 70,8 м², участок 6 сот., кирпич, 2003 год.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 25.06.2025.
Рейтинг 26/100 · уверенность 70 %
Земля ≈71 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 428 тыс. → дом ≈1,67 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 20 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈1,32 млн, покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,7 млн / целевая ≈2,43 млн / пессимист. ≈2,16 млн → от пессимистичной прибыль −944 тыс. ₽, маржа −44 %, ROI −30 %.
Коммуникации: вода — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Электрогорск ≈11,5 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №14309
Рейтинг 26/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 27 % | 1.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 6.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 428 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 672 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 616 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Искра СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Маяк-2 СНТ | 6 сот. | 820 000 | 136 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Маг СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Прогресс СНТ | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Подснежник СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Луч-2 СНТ | 8 сот. | 360 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Маяк-4 СНТ | 6 сот. | 420 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Березка СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лесное 2 СНТ | 6,5 сот. | 1 200 000 | 184 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Шерна СНТ | 8 сот. | 999 000 | 124 875 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 316 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 512 / 36 875 / 54 167 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 696 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 561 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 426 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 157 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -944 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Прогресс СНТ | 60 м² | 6 сот. | 680 000 | 11 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Виктория СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 36 875 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Васютино д. | 67,4 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 31 899 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Электромашина СНТ | 82 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 19 512 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Васютино д. | 65 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 40 769 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Зеленый дол СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 38 571 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Озерки СНТ | 69,9 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 34 335 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Васютино д. | 70 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 39 286 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Чайка-2 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 250 000 | 54 167 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Ландыш СНТ | 77 м² | 6 сот. | 2 499 000 | 32 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.06.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 28.07.2025 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.08.2025 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.08.2025 | 2 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 30.01.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.04.2026 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 13.05.2026 | 2 100 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 1657096. Не упустите шанс стать владельцем этого уютного дома! - Уникальное предложение: Вас ожидает кирпичный дом в ведомственном СНТ "Наука". - Платежи около 10 т. в год. Описание дома: - Грамотно возведенный фундамент, без прогибов и