Горьковское ш., 25 км от МКАД
имени Воровского пос., Богородский гор. округ
Дом 50 м², участок 9 сот., каркас.
Цена 1,62 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 08.04.2026.
Рейтинг 68/100 · уверенность 64 %
Земля ≈200 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,8 млн → дом −180 тыс. ₽, −4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 54 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,49 млн / целевая ≈3,14 млн / пессимист. ≈2,79 млн → от пессимистичной прибыль ≈513 тыс. ₽, маржа 18 %, ROI 22 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); отопление — нет; свет — есть.
До ст. Храпуново ≈1,2 км по прямой; до МКАД 25 км, на машине ≈36 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №14304
Рейтинг 68/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 7 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 45 % | 19.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 67 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 200 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 800 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −180 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −3 600 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | имени Воровского пос. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | имени Воровского пос. | 5,4 сот. | 1 000 000 | 185 185 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | имени Воровского пос. | 10,5 сот. | 2 650 000 | 252 381 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | имени Воровского пос. | 50 сот. | 10 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | имени Воровского пос. | 6,7 сот. | 2 550 000 | 380 597 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Клен СНТ | 10 сот. | 3 750 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | имени Воровского пос. | 7 сот. | 2 500 000 | 357 143 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | имени Воровского пос. | 10 сот. | 3 550 000 | 355 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Алешкинские сады СДТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 444 / 65 353 / 77 551 |
| цена объекта | 1 620 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 377 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 487 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 313 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 138 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 790 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 513 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 18.9 км | Энергия-86 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 42 500 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Сплав СНТ | 45,9 м² | 6 сот. | 2 499 000 | 54 444 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лесное-2 СНТ | 54 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 64 815 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Озера СНТ | 48,2 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 65 353 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Сплав СНТ | 45 м² | 5,5 сот. | 3 300 000 | 73 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Автоматика СНТ | 54,8 м² | 6,4 сот. | 3 500 000 | 63 869 | снято (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Овощевод СТ | 49 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 77 551 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Елочка-2 СНТ | 48 м² | 6 сот. | 4 550 000 | 94 792 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Ивушка СНТ | 47 м² | 10 сот. | 3 300 000 | 70 213 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Мелиоратор СНТ | 46,5 м² | 5,8 сот. | 4 999 999 | 107 527 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.04.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 17.04.2026 | 1 790 000 (−10 000) | история площадки |
| 08.06.2026 | 1 620 000 (−170 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 620 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается ДАЧА в пос.им. Воровского, СНТ "Радист" На участке 8 соток располагается каркасно-щитовой летний дом, площадь дома 50 кв.м. Дом стоит на хорошем ленточном фундаменте, фундамент высокий. Дом двухэтажный, требует ремонта. На первом этаже 3