Горьковское ш., 66 км от МКАД
Карат СНТ, Электрогорск гор. округ
Дом 120 м², участок 8,5 сот., пеноблок.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 16.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 72/100 · уверенность 58 %
Земля ≈114 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 967 тыс. → дом ≈2,33 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 81 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈2,2 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,88 млн / целевая ≈8,89 млн / пессимист. ≈7,91 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,9 млн ₽, маржа 37 %, ROI 58 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: канализация — есть; свет — есть; баня/сауна.
До ст. пл. 14 км ≈2,1 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №14303
Рейтинг 72/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 10 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 41 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 59 % | 8.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 113 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 967 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 333 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 442 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Нива СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | 12 сот. | 2 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 26.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 14 сот. | 6 500 000 | 464 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | 15 сот. | 5 300 000 | 353 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | 50 сот. | 9 900 000 | 198 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | 18,7 сот. | 6 450 000 | 344 920 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.6 км | Плотава д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | М-7 Волга 81-й км | 13 сот. | 650 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Плотава д. | 30 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 81 322 / 84 696 / 90 000 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 883 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 389 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 895 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 906 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 901 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 58 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Рябинушка СНТ да: «санузел» + «отделка» | 120 м² | 8 сот. | 10 800 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Ковригино д. да: «ванные» + «заезжай и живи» | 121 м² | 8 сот. | 9 840 000 | 81 322 | снято (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Васютино д. да: «санузел» + «мебелью» | 115 м² | 8 сот. | 9 740 000 | 84 696 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.06.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается готовая дача!!! 3,5 км от г. Электрогорск!!! 15-20 минут пешком до станции Электрогорск!!! Дом просторен в 2017 году, 120 кв.м, пеноблок. В доме отделка качественной вагонкой, мебель, кухня, спутниковое телевидение. Баня 3х6 м, построена в