Горьковское ш., 56 км от МКАД
Солнечный СНТ, Богородский гор. округ
Дом 50 м², участок 7,3 сот., дерево.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 11.07.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 56 %
Земля ≈208 тыс. ₽/сот. × 7,3 сот. = 1,51 млн → дом ≈785 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 55 тыс.–98 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,04 млн / целевая ≈2,73 млн / пессимист. ≈2,43 млн → от пессимистичной прибыль −226 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −9 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; отопление — есть; свет — есть; баня/сауна; в описании: печь.
До ст. Вохна ≈6,5 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №14301
Рейтинг 31/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4 |
| участок | 5 | 30 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 69 % | 10.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 207 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 515 000 ₽ (7,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 785 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 700 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Золотые пески СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Родник СНТ | 6,3 сот. | 2 000 000 | 317 460 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Форос СНТ | 6 сот. | 598 000 | 99 667 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Большое Буньково д. | 32,9 сот. | 7 567 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Васильки СНТ | 34 сот. | 8 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Васильки СНТ | 32,9 сот. | 7 567 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Васильки СНТ | 49 сот. | 11 270 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Васильки СНТ | 40 сот. | 8 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Большое Буньково д. | 15 сот. | 4 700 000 | 313 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Большие Дворы пгт | 6 сот. | 598 000 | 99 667 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 545 / 66 667 / 98 462 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 036 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 884 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 732 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 429 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -226 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Дубрава КП да: «санузел» + «ремонт» | 52 м² | 7 сот. | 5 120 000 | 98 462 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Клязьменское СНТ да: «ванная» + «мебель» | 55 м² | 7,6 сот. | 3 000 000 | 54 545 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Клязьменское СНТ да: «ванная» + «мебель» | 45 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.07.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Внесен аванс. Предложение 33616. В продаже дача на участке 7.3 соток. На участке расположены: 1. Дом деревянный двухэтажный. Утеплен, есть печь. Фундамент - столбы. На первом этаже - прихожая, кухня, спальня. Второй этаж - одна большая комната. Из Торг.