Новорязанское ш., 87 км от МКАД
Мезенка СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 91 м², участок 5 сот., кирпич, 2001 год.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 64 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 306 тыс. → дом ≈1,99 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈1,82 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,69 млн / целевая ≈2,42 млн / пессимист. ≈2,15 млн → от пессимистичной прибыль −1,63 млн ₽, маржа −76 %, ROI −43 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Пески ≈0,8 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №143
Рейтинг 19/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 3.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 52 % | 8.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 61 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 306 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 994 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 912 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Пески СНТ | 6 сот. | 2 462 400 | 410 400 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Пески СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Губастово д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Пески пгт | 8,9 сот. | 1 150 000 | 129 213 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Губастово д. | 11 сот. | 1 470 000 | 133 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Пески-2 СНТ | 6 сот. | 860 000 | 143 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Восход СНТ | 16 сот. | 960 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Пески-2 СНТ | 9 сот. | 380 000 | 42 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Губастово д. | 8 сот. | 2 150 000 | 268 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Губастово д. | 17 сот. | 1 500 000 | 88 235 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 91 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 583 / 32 018 / 58 096 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 685 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 551 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 416 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 148 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 627 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −76 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Гранит СНТ | 79,4 м² | 6,7 сот. | 2 245 000 | 28 275 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Пески пгт | 80,9 м² | 7,2 сот. | 4 700 000 | 58 096 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | 100 м² | 5 сот. | 6 990 000 | 69 900 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.8 км | Семиславка СНТ | 96 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 14 583 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Лесок СНТ | 69 м² | 4 сот. | 1 750 000 | 25 362 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Перхурово СНТ | 97 м² | 6 сот. | 2 770 000 | 28 557 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Семиславка СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 198 000 | 39 975 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Заря СНТ | 64 м² | 6,3 сот. | 2 999 000 | 46 859 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | 114 м² | 2,6 сот. | 3 650 000 | 32 018 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.1 км | Химик-3А СТСН | 80 м² | 6,2 сот. | 2 650 000 | 33 125 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем кирпичный дом в СНТ Мезенка.