Горьковское ш., 33 км от МКАД
Ногинск г., Богородский гор. округ
Дача 30 м², участок 10 сот., газоблок.
Цена 888 тыс. ₽; цена не менялась с 29.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 82/100 · уверенность 48 %
Земля рядом ≈299 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 3,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 93 тыс.–183 тыс. ₽/м², медиана 97 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈755 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,12 млн / целевая ≈2,81 млн / пессимист. ≈2,5 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,14 млн ₽, маржа 46 %, ROI 84 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Ногинск ≈0,4 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14294
Рейтинг 82/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 91 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 20.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 298 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 3,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 988 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 6,6 сот. | 2 112 000 | 320 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 9,6 сот. | 2 800 000 | 291 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 10,3 сот. | 4 100 000 | 398 058 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 30 сот. | 8 500 000 | 283 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 38 сот. | 7 600 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 19 сот. | 18 900 000 | 994 737 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 27 сот. | 32 400 000 | 1 200 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 17 сот. | 18 500 000 | 1 088 235 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 8,7 сот. | 15 000 000 | 1 724 138 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 4 сот. | 6 500 000 | 1 625 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 93 333 / 96 774 / 183 333 |
| цена объекта | 888 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 754 800 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 121 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 965 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 809 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 497 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 142 200 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 84 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Ромашка-2 СНТ | 31 м² | 6,3 сот. | 3 000 000 | 96 774 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Всегингео СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 93 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Юбилейный СНТ | 30 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.06.2026 | 888 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 888 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача летняя сзади лес, грибы, ягоды, соседей рядом нет, очень просторно и тихо, поют птички, воздух свежий, лесной, колодец летний есть, свет от генератора, люди живут круглогодично, дороги чистят, забором огорожено, яблоня, жимолость вкусная растет, смородина, малина, тихое, красивое место для отдыха, участок ни болотистый, много что выращивали, теплица также есть, какой то строй материал останется, возможен торг.