Горьковское ш., 51 км от МКАД
Аргуновка СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 51,2 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 4,2 млн; первая цена 4,2 млн ₽ от 23.09.2024.
Рейтинг 25/100 · уверенность 68 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 308 тыс. → дом ≈1,99 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 34 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,02 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,48 млн / целевая ≈2,24 млн / пессимист. ≈1,99 млн → от пессимистичной прибыль −992 тыс. ₽, маржа −50 %, ROI −33 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Электрогорск ≈5,1 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14292
Рейтинг 25/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 4.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 3 % | 0.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 389 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 308 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 992 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 906 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Кулиги-4 СНТ | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | ЭЛЕОН СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Алексеево СНТ | 9 сот. | 590 000 | 65 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Алексеево СНТ | 8,5 сот. | 350 000 | 41 176 | в продаже 08.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Алексеево СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Возрождение СНТ | 7,5 сот. | 350 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Чайка-2 СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Возрождение СНТ | 8 сот. | 299 000 | 37 375 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Васютино д. | 8,3 сот. | 600 000 | 72 289 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Кулиги-2 СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 51,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 024 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 091 / 46 320 / 69 930 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 484 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 360 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 236 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 987 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -992 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Электропередача СНТ | 54 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 35 185 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Ландыш СНТ | 56,1 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 44 563 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Электромашина СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Монтажник СНТ | 52,8 м² | 4 сот. | 1 800 000 | 34 091 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Полянка СНТ | 52 м² | 5,5 сот. | 2 500 000 | 48 077 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Пингвин СНТ | 48,5 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 65 979 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Природа-4 СТ | 45 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Дубрава СНТ | 53,8 м² | 6 сот. | 2 990 000 | 55 576 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Лесное СНТ | 55 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 38 182 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Березки СНТ | 57,2 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 69 930 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.09.2024 | 4 200 000 | история площадки |
| 20.11.2024 | 3 200 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 26.03.2025 | 2 700 000 (−500 000) | история площадки |
| 31.03.2025 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 21.04.2025 | 3 000 000 (+500 000) | история площадки |
| 22.07.2025 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 15.09.2025 | 2 400 000 (−400 000) | история площадки |
| 13.11.2025 | 3 200 000 (+800 000) | история площадки |
| 05.04.2026 | 2 500 000 (−700 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpодаётcя дaчa в черте городa Павловский Посад. Асфaльтирoвaнный пoдъeзд, вoкpуг лес. До гoрoда и жд cтaнции 10 минут езды. Дoбрaтьcя до снт мoжно как нa собствeнном aвто, тaк и на oбщeственнoм тpанcпopтe ( aвтoбусная оcтaновкa в 5 минутах от участка). На территории снт озеро. Участок 6 соток, ровный с плодородной землёй (чернозем), огорожен. Дом кирпичный. Отопление электрические конвекторы. Свет, вода колодец. На первом этаже кухня и комната, на втором этаже небольшой холл и комната. Назначение: нежилое. Наименование: садовый дом.