Горьковское ш., 50 км от МКАД
Зеленый дол СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 20 м², участок 6 сот., брус.
Цена 640 тыс. ₽, снижали с 900 тыс.; первая цена 900 тыс. ₽ от 24.07.2025.
Рейтинг 67/100 · уверенность 63 %
Земля ≈68 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 407 тыс. → дом ≈233 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 27 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈544 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,45 млн / целевая ≈1,3 млн / пессимист. ≈1,16 млн → от пессимистичной прибыль ≈314 тыс. ₽, маржа 27 %, ROI 37 %.
Коммуникации: центральный водопровод; нет септика (туалет вне дома); в описании: скважина, газ.
До ст. Электрогорск ≈9,9 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14291
Рейтинг 67/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 74 % | 37.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 15.3 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 39 % | 2.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 67 858 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 407 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 233 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 650 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Фиалка СНТ | 8 сот. | 290 000 | 36 250 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фиалка СНТ | 12 сот. | 4 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Весна СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Комета СНТ | 8,1 сот. | 1 200 000 | 148 148 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Комета СНТ | 16 сот. | 5 000 000 | 312 500 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Посадская Слобода СНТ | 7 сот. | 420 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Источник СНТ | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Малахит СНТ | 16 сот. | 2 800 000 | 175 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Малахит СНТ | 8 сот. | 1 650 000 | 206 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Звезда СНТ | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 083 / 71 428 / 110 000 |
| цена объекта | 640 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 544 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 447 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 375 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 302 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 158 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 314 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.1 км | Аргуновка СНТ | 19,2 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Березка СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Брянцево Поле СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Шерна СНТ | 20 м² | 8,7 сот. | 1 600 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Заря-2 СНТ | 24 м² | 6 сот. | 650 000 | 27 083 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Елизаветино пос. | 15 м² | 8 сот. | 1 650 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Маг СНТ | 14 м² | 7,1 сот. | 950 000 | 67 857 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Чайка-2 СНТ | 25 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Радуга-2 СНТ | 25 м² | 6,5 сот. | 950 000 | 38 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Фрязево СНТ | 25 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.07.2025 | 900 000 | история площадки |
| 14.07.2026 | 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 19.07.2026 | 640 000 (−60 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 640 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Количество комнат: 1. Площадь дома: 20 м2. Площадь участка: 6 сот. Этажей в доме: 1. Категория земель: садовое некоммерческое товарищество (Снт). Год постройки: 1998. Материал стен: брус. Терраса или веранда: есть. Санузел: на улице. Ремонт: косметический. Водоснабжение: центральное. Газ: в доме. Канализация: выгребная яма. Парковка: парковочное место. Транспортная доступность: асфальтированная дорога, железнодорожная станция. Инфраструктура: магазин. Расстояние от Мкад: 56 км. Расположение. Московская обл., Павлово-Посадский г. О., садовое товарищество Зелёный дол. Горьковское шоссе, 56 км. Предлагается Вашему вниманию дом с участком в Снт Зеленый дол. Один из самых востребованных дачных посёлков рядом с городом Павлово-Посад (ориентир- деревня Васютино). Очень тихое место, где реально можно и отдохнуть и поработать! Участок: 6 соток прямоугольный правильной формы. Приподнят, сухой не подтапливается. Огорожен забором. Скважина с питьевой водой. Много деревьев, грядок и кустарников. Туалет на улице. Место для парковки. Дом 20 кв. М. 5x4 из досок(комнaта + вeрандa +спaльнaя ниша пoд кpышeй), бaлoнный гaз, цeнтральный водoпрoвод, туaлет на учacткe. Фундамент на столбах. Газовая плита. Утепленная строительная бытовка 10х2,4 с мeбeлью и xолодильникoм. Душ с электроподогревом. Электричество 15 квт. Инфраструктура: Экологически чистый район Подмосковья. Рядом грибные леса, карьер для купания с обустроенным пляжем. В Снт заведён интернет (оптоволокно) и кабельное телевидение. Дороги регулярно чистятся. Часть жителей прописаны и проживают круглогодично. 20 минут на машине до станции Электрогорск, 71 км от Мкад. Удoбный подъезд кpуглый гoд, автоматичеcкие вoрота в Сht. Дo ж/д станции и aвтoвокзaлa 11 км- остановка 5 мин пешком-автобус до ст. Электрогорск. Дополнительно: Один собственник. Без долгов и обременений! Осмотр Ежедневно- Московская обл., Павлово-Посадский г. О., садовое товарищество Зелёный дол Участок 98. Осмотр в любое время. Торг Реальному Покупателю.