Горьковское ш., 51 км от МКАД
Маг СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 14 м², участок 7,1 сот., брус.
Цена 950 тыс. ₽, снижали с 1 млн; первая цена 1 млн ₽ от 24.07.2024.
Рейтинг 51/100 · уверенность 50 %
Земля ≈78 тыс. ₽/сот. × 7,1 сот. = 555 тыс. → дом ≈395 тыс. ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 110 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 129 тыс.
Ремонт ≈180 тыс., покупка после торга ≈808 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,61 млн / целевая ≈1,45 млн / пессимист. ≈1,29 млн → от пессимистичной прибыль ≈298 тыс. ₽, маржа 23 %, ROI 30 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Электрогорск ≈11,2 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14290
Рейтинг 51/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 3 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 60 % | 30.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 15 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 29 % | 2.1 |
| участок | 5 | 28 % | 2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 78 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 555 000 ₽ (7,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 395 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 214 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Подснежник СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Маг СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шерна СНТ | 8 сот. | 999 000 | 124 875 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Березка СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Калинка СНТ | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Калинка СНТ | 9 сот. | 1 700 000 | 188 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Калинка СНТ | 16 сот. | 3 300 000 | 206 250 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Посадская Слобода СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Источник СНТ | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лесное 2 СНТ | 6,5 сот. | 1 200 000 | 184 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 14 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 180 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 110 000 / 129 167 / 150 000 |
| цена объекта | 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 807 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 608 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 528 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 447 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 286 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 298 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 30 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Елизаветино пос. | 15 м² | 8 сот. | 1 650 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Следово д. | 12 м² | 7,6 сот. | 1 550 000 | 129 167 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Универсал СНТ | 10 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.07.2024 | 1 000 000 | история площадки |
| 21.05.2025 | 950 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 950 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в Снт "Источник" в шикарном стародачном месте с пляжем и озерами. Находится в Павловопосадском городском округе, 56 км от Мкад по Горьковскому шоссе. На участке централизовано подведены вода и электричество. Оформлен в собственность. В 200 метрах от дачи находится зона отдыха большой карьер заполненный водой. Перед въездом в Снт расположен еще один карьер. Товарищество обустроенное, имеет 2 свои скважины с водонапорной башней и трансформаторную подстанцию, охрану. Доступ в товарищество осуществляется по пульту дистанционного управления (карте доступа либо телефону). Круглогодичный подъезд, асфальт до ворот товарищества, уличное освещение, снег на территории чистится своим трактором. Удобная транспортная доступность до Москвы автобусы, маршрутки. Ближайшая железнодорожная станция Электрогорск, до нее ходит автобус от ворот товарищества. Участок был обработан тяжелой техникой. На участке хоз. Блок, деревья, кусты. Возможна продажа соседнего участка.