Новорязанское ш., 86 км от МКАД
Михали д., Егорьевск гор. округ
Дом 46 м², участок 21 сот., бревно.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 02.06.2026.
Рейтинг 45/100 · уверенность 42 %
Земля ≈47 тыс. ₽/сот. × 21 сот. = 980 тыс. → дом ≈1,52 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Ремонт ≈720 тыс. ₽; аналогов мало — прибыль не считаем · подходящих референсов в согласованном списке нет.
Коммуникации: колодец; септик; свет — есть; в описании: баня, газ.
До ст. Егорьевск I ≈9,5 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1429
Рейтинг 45/100 · уверенность 42 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 0 (разброс ₽/м² —); данные есть по 38 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 6.4 |
| торг | 5 | 100 % | 10.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 4.5 |
| участок | 5 | 100 % | 10.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 20 % | 5.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 46 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 980 000 ₽ (21 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 520 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 043 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Михали д. | 11,8 сот. | 1 150 000 | 97 458 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Михали д. | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Михали д. | 7 сот. | 1 350 000 | 192 857 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Михали д. | 15 сот. | 2 150 000 | 143 333 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Михали д. | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Михали д. | 10 сот. | 340 000 | 34 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Михали д. | 18 сот. | 1 250 000 | 69 444 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Михали д. | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Михали д. | 8 сот. | 320 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Михали д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 46 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик |
| цена выхода: источник | — |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | — |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | аналогов мало — прибыль не считаем · подходящих референсов в согласованном списке нет |
| экономика не посчитана | аналогов мало — прибыль не считаем |
Аналоги
Аналогов не нашлось (нет площади дома, координат или похожих домов рядом).
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 2 999 000 | история площадки |
| 29.08.2026 | 2 500 000 (−499 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам бревенчатый дом 46 кв. М, 21 сотоки земли (ровный, много солнца), под дачу или новое строительство. Лпх, участок ровный, прямоугольной формы. Дом состоит из комнаты (передней части) и кухни. Санузел и душевая в доме. Септик. Газ, электричество, трубопровод заведены в дом! На участке есть гараж, летний домик, теплица, колодец, сарай для содержания кур, старенькая баня. Круглогодичный подъезд! Посёлок с развитой инфраструктурой, есть д/сад, школа, клуб, супермаркеты, Пвз, отделение Сбербанка, Фап. До Егорьевска 5-7 минут на машине. Аргументированный торг!