Горьковское ш., 51 км от МКАД
Липовая Грива СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 42 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 10.06.2025.
Рейтинг 31/100 · уверенность 57 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 412 тыс. → дом ≈1,29 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 28 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈840 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,61 млн / целевая ≈1,45 млн / пессимист. ≈1,29 млн → от пессимистичной прибыль −999 тыс. ₽, маржа −78 %, ROI −44 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Электрогорск ≈3,7 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14280
Рейтинг 31/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 13.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 27 % | 4.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 412 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 288 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Васютино д. | 8,3 сот. | 600 000 | 72 289 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Росинка СНТ | 32 сот. | 3 750 000 | 117 188 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Росинка СНТ | 11 сот. | 830 000 | 75 455 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Росинка СНТ | 8 сот. | 1 550 000 | 193 750 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Рябинушка СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Росинка СНТ | 16 сот. | 1 100 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Рябинушка СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Росинка СНТ | 8 сот. | 465 000 | 58 125 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | Рябинушка СНТ | 7,8 сот. | 1 050 000 | 134 615 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 500 / 34 392 / 73 333 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 608 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 528 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 447 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 286 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -999 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −78 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Звездочка СНТ | 46 м² | 5,9 сот. | 1 600 000 | 34 783 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Белый Мох-1 СНТ | 40 м² | 7 сот. | 1 100 000 | 27 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Зеленый СТ | 50 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 34 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Фиалка СНТ | 50 м² | 9 сот. | 1 400 000 | 28 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Лесной Орешек МДЗ | 50 м² | 7,9 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Криос СНТ | 30 м² | 6,6 сот. | 2 200 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.06.2025 | 2 100 000 | история площадки |
| 23.06.2025 | 2 200 000 (+100 000) | история площадки |
| 18.07.2025 | 2 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 13.11.2025 | 1 950 000 (−150 000) | история площадки |
| 07.07.2026 | 1 700 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем летний домик. На территории есть пристройка с душем и стиральной машиной, отдельно санузел, сарай, летняя кухня 21м с мебелью и диваном, беседка, мангал. В доме из мебели двухспальная кровать, комод, трехстворчатый шкаф.