Новорязанское ш., 65 км от МКАД
Ратчино д., Воскресенск гор. округ
Дом 30 м², участок 10 сот., каркас.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 11.03.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 47 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 761 тыс. → дом ≈1,74 млн ₽, 58 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 52 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,79 млн / целевая ≈1,62 млн / пессимист. ≈1,44 млн → от пессимистичной прибыль −1,29 млн ₽, маржа −90 %, ROI −47 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ратмирово ≈0,9 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1428
Рейтинг 23/100 · уверенность 47 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 11.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 55 % | 4.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 137 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 761 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 739 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 57 967 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Ратчино д. | 8 сот. | 3 593 000 | 449 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ратчино д. | 11 сот. | 850 000 | 77 273 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ратчино д. | 13,5 сот. | 1 250 000 | 92 593 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ратчино д. | 10 сот. | 7 500 000 | 750 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Суханово СНТ | 6,6 сот. | 500 000 | 75 758 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Суханово СНТ | 7,6 сот. | 250 000 | 32 895 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Катунино СНТ | 6,1 сот. | 550 000 | 90 164 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ратчино д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Катунино д. | 6 сот. | 499 000 | 83 167 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Катунино д. | 9,2 сот. | 499 000 | 54 239 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 923 / 52 632 / 77 143 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 795 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 705 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 616 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 436 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 289 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −90 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Цементник СНТ | 32,3 м² | 5 сот. | 1 700 000 | 52 632 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Гостилово д. | 35 м² | 15 сот. | 2 700 000 | 77 143 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Рябинушка СНТ | 26 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 51 923 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.03.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 74420803 Доверяя нам вы гарантированно получаете только реальные объекты! Дорогой покупатель! В продаже появилось отличное предложение уютный дом на хозяйственном участке площадью 10 соток! Описание объекта: Площадь дома: 30 м2. Тип: Каркасный дом на железобетонных сваях. Коммуникации: Канализация и электричество заведены в дом. Состояние: Требуется небольшая внутренняя отделка. Участок: Ухоженный и обустроенный. Множество декоративных растений и деревьев (туи, сосны). Полностью огорожен. Собственный въезд на территорию. Местоположение: Всего 10 минут на авто до города. Тихое и спокойное место, идеальное для отдыха. Не упустите шанс приобрести свой уголок природы! Для получения дополнительной информации и организации просмотра обращайтесь по телефону. Цена договорная звоните, обсудим!