Горьковское ш., 73 км от МКАД
Ротор СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 50 м², участок 8 сот., брус.
Цена 1,45 млн ₽; цена не менялась с 01.07.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 66 %
Земля ≈189 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,51 млн → дом −60 тыс. ₽, −1 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 28 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,23 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,49 млн / целевая ≈1,34 млн / пессимист. ≈1,19 млн → от пессимистичной прибыль −940 тыс. ₽, маржа −79 %, ROI −44 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Усад ≈1,5 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14276
Рейтинг 33/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 188 697 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 510 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −60 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −1 200 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Клязьма СНТ | 9,4 сот. | 3 100 000 | 329 787 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Войново-Гора д. | 5 сот. | 2 300 000 | 460 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Войново-Гора д. | 5 сот. | 2 900 000 | 580 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Клязьма СНТ | 4 сот. | 2 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Барская Гора пос. | 19,5 сот. | 1 299 999 | 66 667 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Войново-Гора д. | 11,2 сот. | 6 200 000 | 553 571 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Дубравушка СНТ | 3,3 сот. | 400 000 | 121 212 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Дубравушка СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Войново-Гора д. | 8 сот. | 3 800 000 | 475 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Войново-Гора д. | 5 сот. | 1 800 000 | 360 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 937 / 28 278 / 56 000 |
| цена объекта | 1 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 232 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 490 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 416 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 341 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 192 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -940 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −79 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Восход-2 СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 30 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Восход-2 СНТ | 49,3 м² | 7,6 сот. | 1 950 000 | 39 554 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ротор СНТ | 55 м² | 6,6 сот. | 1 200 000 | 21 818 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ротор СНТ | 44,6 м² | 6 сот. | 800 000 | 17 937 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Текстильщик-1 СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 56 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Текстильщик-1 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 24 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Текстильщик-5 СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 42 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Дубравушка СНТ | 58 м² | 9 сот. | 1 350 000 | 23 276 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Текстильщик-4 СНТ | 53 м² | 12 сот. | 1 990 000 | 37 547 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Карболитовец СДТ | 54,6 м² | 5,5 сот. | 1 450 000 | 26 557 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2026 | 1 450 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 450 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в хорошем Снт, недалеко от поселка Озерецкий, электричество, водоснабжение колодец и скважина, 2-х этажный домик из бруса, фундамент ленточный. Хозблок, теплица участок ухожен, кусты смородины и крыжовника, жимолость, фруктовые деревья.