Носовихинское ш., 60 км от МКАД
Мехлесхоза пос., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 80 м², участок 6 сот., дерево, 1999 год.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 28/100 · уверенность 65 %
Земля ≈22 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 132 тыс. → дом ≈2,17 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 42 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,51 млн / целевая ≈3,16 млн / пессимист. ≈2,81 млн → от пессимистичной прибыль −645 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: колодец.
До ст. Ленская ≈4,9 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14272
Рейтинг 28/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 76 % | 4.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 37 % | 5.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 22 018 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 132 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 168 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Поселок Опушкино СНТ | 14,6 сот. | 315 200 | 21 589 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Поселок Опушкино СНТ | 12,4 сот. | 271 000 | 21 855 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Поселок Опушкино СНТ | 10,1 сот. | 225 000 | 22 277 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мичуринец-2 СНТ | 8 сот. | 1 699 000 | 212 375 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Гаврилково-2 ДНП | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Поселок Опушкино СНТ | 11,7 сот. | 256 600 | 21 932 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Отрадное СНТ | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Поселок Опушкино СНТ | 11 сот. | 2 600 000 | 236 364 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Логиново ДНП | 11 сот. | 1 850 000 | 168 182 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Отрадное Ветеран СНТ | 7,5 сот. | 800 000 | 106 667 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 605 / 42 235 / 61 677 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 513 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 337 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 162 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 810 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -645 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Ягодка СНТ да: «санузел» + «мебель» | 83,5 м² | 6 сот. | 5 150 000 | 61 677 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Луч СНТ да: «ванная» + «отделка» | 84,1 м² | 6,3 сот. | 3 499 000 | 41 605 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Мирный СНТ да: «душевая кабина» + «ремонт» | 85 м² | 6,6 сот. | 3 590 000 | 42 235 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 2 598 000 | история площадки |
| 13.04.2026 | 2 498 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.05.2026 | 2 298 000 (−200 000) | история площадки |
| 11.05.2026 | 2 198 000 (−100 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 2 098 000 (−100 000) | история площадки |
| 02.07.2026 | 2 300 000 (+202 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача из бруса на ленточном фундаменте!!! Есть отдельно стоящая бытовка - как комната отдыха с подключенной стиральной машинкой и летним душем! Мебель оставим! Участок отсыпан! Взносы 15 000 в год! Проведен интернет! Центральный водопровод! + собственный колодец! Видеонаблюдение, вывоз мусора, охрана! Дороги в асфальтной крошке, зимой чистят! Многие живут круглогодично. Перспектива газификации! Рядом шикарный лес! При въезде в СНТ автобусная остановка! До Ж/Д станции Павловский Посад 12 минут на авто! Один взрослый собственник! Более 10 лет в собственности. Возможно приобретение в ипотеку! Оказываем помощь в одобрении ипотеки!