Горьковское ш., 59 км от МКАД
Сигнал СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 60 м², участок 9 сот., 1996 год.
Цена 1,75 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
Рейтинг 71/100 · уверенность 67 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 466 тыс. → дом ≈1,28 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 40 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,95 млн / целевая ≈4,45 млн / пессимист. ≈3,96 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,37 млн ₽, маржа 35 %, ROI 53 %.
Коммуникации: летний водопровод; нет септика (туалет вне дома).
До ст. пл. 14 км ≈3,1 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14269
Рейтинг 71/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 7.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 768 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 466 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 284 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Белый Мох СНТ | 14 сот. | 799 000 | 57 071 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ромашка СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Мечта СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | Вереск СНТ | 24 сот. | 1 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Вереск СНТ | 16 сот. | 600 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ветеран СНТ | 6 сот. | 1 499 999 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Звездочка СНТ | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Наука СНТ | 4,5 сот. | 450 000 | 100 000 | в продаже 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Вереск СНТ | 9,7 сот. | 555 000 | 57 216 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 80 916 / 100 000 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 945 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 698 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 450 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 956 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 368 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 53 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Пингвин СНТ | 60 м² | 6,5 сот. | 4 700 000 | 78 333 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Дружба СНТ | 60 м² | 4,7 сот. | 2 400 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Железнодорожник СНТ | 60 м² | 7 сот. | 2 950 000 | 49 167 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Энергетик СНТ | 60 м² | 7 сот. | 5 700 000 | 95 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | 60 м² | 12 сот. | 4 900 000 | 81 667 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.9 км | Кузнецы д. | 60,5 м² | 6,1 сот. | 4 850 000 | 80 165 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Заозерье СНТ | 60 м² | 6 сот. | 5 898 888 | 98 315 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Литейщик СНТ | 63,1 м² | 6 сот. | 3 990 000 | 63 233 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Кузнецы д. | 60,6 м² | 5 сот. | 5 950 000 | 98 185 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Кузнецы д. | 60 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 100 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 1 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 750 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаeтcя уютнaя дачa площадью 60 м2, постpоeнная в 1996 году из бpусa в CHТ pacпoлoжeном полностью в лeсу. Дом двухэтажный с кoсмeтичecким рeмонтoм. B дoмe чeтырe комнaты, куxня обopудовaна всeм необходимым для приготoвления пищи.Ecть кабeльнoe/цифpoвoe TВ. Электpическoе отоплeние. Водоснабжение летний водопровод с мая по октябрь, туалет на улице.Отдельно стоящий хоз.блок-мастерская, душевая.Участок 9 соток ровный, сухой с собственным выходом в лес.На участка растут деревья и кустарники, создавая приятную тень и приватность. Удобный подъезд в любое время года. До ближайшего города можно добраться по асфальтированной дороге, рядом находится остановка общественного транспорта.От ж/д станции и автовокзала г. Электрогорск на автобусе 15 минут. До Курского вокзала на электричке 1:50. От МКАД по Горьковскому шоссе 60 км.Торг реальному покупателю при осмотре!