Горьковское ш., 100 км от МКАД
Весна СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 32 м², участок 6 сот., щитовой, 1993 год.
Цена 1 млн ₽, поднимали с 950 тыс.; первая цена 950 тыс. ₽ от 19.06.2026.
Рейтинг 3/100 · уверенность 64 %
Земля ≈45 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 270 тыс. → дом ≈730 тыс. ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈540 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,27 млн / целевая ≈1,15 млн / пессимист. ≈1,02 млн → от пессимистичной прибыль −372 тыс. ₽, маржа −37 %, ROI −27 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Войново ≈11,8 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14266
Рейтинг 3/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 25 % | 1.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 45 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 270 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 730 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 812 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Ромашка СНТ | 12 сот. | 780 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Новый Снопок пос. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ягодка СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ромашка СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Вертолет-1 СНТ | 6 сот. | 260 000 | 43 333 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Рубин СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ветерок СТ | 6 сот. | 406 000 | 67 667 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Восход СНТ | 6 сот. | 470 000 | 78 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Восток СНТ | 18 сот. | 600 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 1-го Мая пос. | 15 сот. | 370 000 | 24 667 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 540 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 750 / 37 760 / 77 778 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 273 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 209 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 146 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 018 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -372 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Березки СНТ | 32 м² | 5,8 сот. | 1 350 000 | 42 188 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ветерок СТ | 30 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 76 667 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Орехово-Майское СНТ | 30 м² | 6 сот. | 850 000 | 28 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Полиграфист СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 52 857 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Мечта СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Металлург-80 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Клубничка СНТ | 33 м² | 6,7 сот. | 1 800 000 | 54 545 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Новый Снопок пос. | 40 м² | 6,2 сот. | 1 250 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Старт-3 СНТ | 40 м² | 6,5 сот. | 950 000 | 23 750 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Иволга СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 77 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.06.2026 | 950 000 | история площадки |
| 05.07.2026 | 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 07.07.2026 | 950 000 (+50 000) | история площадки |
| 21.07.2026 | 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 22.07.2026 | 1 000 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
отличная дача,ухоженная.все для садоводства остается новому хозяину.все вопросы по телефону,все документы в порядке. Прошу заинтересованных звонить.Продаем из-за нехватки времени.Взносы оплачены,дача немного заросла. Торг