Новорязанское ш., 78 км от МКАД
Заречный пос., Коломенский гор. округ
Дом 30 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 29.10.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 55 %
Земля ≈62 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 370 тыс. → дом ≈2,13 млн ₽, 71 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 17 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,01 млн / целевая ≈1,81 млн / пессимист. ≈1,61 млн → от пессимистичной прибыль −817 тыс. ₽, маржа −51 %, ROI −34 %.
Коммуникации: скважина; в описании: печь, баня.
До ст. Поселок Лесной ≈4,2 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1426
Рейтинг 16/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 6.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 61 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 370 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 130 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 71 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Малое Уварово д. | 6 сот. | 280 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заречный пос. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Заречный пос. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Малое Уварово д. | 15 сот. | 3 300 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Дворики д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Дворики д. | 50 сот. | 6 000 000 | 120 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Дворики д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Дворики д. | 24 сот. | 2 500 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Дворики д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Биорки пос. | 34,6 сот. | 1 500 000 | 43 353 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 67 801 / 110 930 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 010 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 910 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 809 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 608 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -817 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Отдых СНТ | 32,1 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 74 766 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малое Уварово д. | 25,5 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 62 745 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Афган СНТ | 32 м² | 8 сот. | 1 000 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Афган СНТ | 27 м² | 8 сот. | 450 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Роща СНТ | 35 м² | 5 сот. | 2 550 000 | 72 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Лысцево с. | 30,1 м² | 5 сот. | 3 339 000 | 110 930 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.10.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу. Снт "Отдых" перед посёлком Заречный. Дом 1 этажный кирпичный- кухня, 2 комнаты. Участок 6 соток 1 собственник. Есть небольшой подпол для хранения консервации. В доме есть печька- тепло даже в морозы. Скважина. На территории стоит добротная баня из бруса предбанник, комната, душевая, парная. Можно использовать как гостевой домик. На участке -сарай просторный с окнами, туалет, летний душ, беседка теплица(каркас), свой прудик глубиной примерно 2 метра. ( можно запустить рыбу). Есть небольшой гараж тип- "ракушка". На участке плодоносящая Яблоня, черноплодка, малина, черная смородина 2 куста, красная смородина1 куст, крыжовник небольшой куст. Много свободного пространства на участке. Участок со всех сторон огорожен забором- профлист. Въезд с двух сторон: через центральные ворота, и есть свой выезд через ворота напротив дома. Около снт много прудов, где можно отдохнуть, половить рыбу, искупаться. Осенью собираем около прудов облепиху. В магазин можно пешком (через пешеходный мост р. Коломенка) в посёлок заречный. Автобусная остановка в 5ти минутах хотьбы от участка- автобусов 63 и 50 до старой Коломны. Соседи отличные.2 комната обшита вагонкой как и первая фото старое. Звонить лутьше через сотовую связь. На работе нет интернета.