Носовихинское ш., 73 км от МКАД
Старт-1 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 33 м², участок 10 сот.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 02.07.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 50 %
Земля ≈68 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 683 тыс. → дом ≈1,62 млн ₽, 49 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 43 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈660 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,27 млн / целевая ≈2,04 млн / пессимист. ≈1,81 млн → от пессимистичной прибыль −800 тыс. ₽, маржа −44 %, ROI −31 %.
Коммуникации: в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Кабаново ≈3,5 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14258
Рейтинг 18/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 85 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 8.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 6.3 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 334 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 683 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 617 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 49 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Старская д. | 10,5 сот. | 700 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Старт-1 СНТ | 18 сот. | 2 750 000 | 152 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Старт-1 СНТ | 14 сот. | 790 000 | 56 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Старт-1 СНТ | 19 сот. | 2 750 000 | 144 737 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Старская д. | 14 сот. | 599 999 | 42 857 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Бриз СНТ | 10,9 сот. | 880 000 | 80 734 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ионово д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ионово д. | 9,4 сот. | 1 500 000 | 159 574 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ионово д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ионово д. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | снят (цена объявления) 27.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 33 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 333 / 69 193 / 112 500 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 269 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 156 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 042 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 815 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -800 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Дружба СТ | 33,2 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 90 361 | в продаже 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Старт-1 СНТ | 30 м² | 10 сот. | 1 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | 32 м² | 7,4 сот. | 2 500 000 | 78 125 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | Емельяново д. | 36 м² | 14 сот. | 4 000 000 | 111 111 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 30 м² | 10 сот. | 1 750 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.4 км | Машиностроитель СНТ | 31 м² | 6,3 сот. | 1 400 000 | 45 161 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Малиново д. | 36 м² | 13 сот. | 3 800 000 | 105 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Фарфорист-2 СНТ | 30,7 м² | 7 сот. | 1 850 000 | 60 261 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Дружба СТ | 30 м² | 6,2 сот. | 1 300 000 | 43 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Назарьево д. | 32 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 112 500 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.07.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продaем уютную дaчу, плoщадью 30 кв.м. + крыльцо (3м) для семейнoго oтдыхa. Учaсток уxoжeн и имеeт пo пepимeтру металличеcкий забop, вxод на учaстoк c двух cторoн (c двуx пaрaллeльных улиц). Вся теppитория учaсткa блaгоуxает множеcтвoм цветoв и куcтарников, это виднo пo фото, имеeтся мнoгo куcтoв чepной и красной смородины, а также яблони и сливы. Естественно для любого дачника важна теплица (их на участке две) земля в них удобрена и даёт прекрасный урожай. На дачном участке имеется дом-недострой, площадью 40 кв.м., колодец с чистой питьевой водой, сарай для хранения инвентаря. Туалет уличный. Очень удобное местоположение, в 5 минутах езды от города Ликино-Дулево, где расположена вся инфраструктура города. Рядом с СНТ красивейший водоем для купания и рыбалки, на территории есть магазин, при въезде -шлагбаум. Многие соседи живут круглогодично. Просмотр по предварительной договоренности.