Горьковское ш., 91 км от МКАД
Тюльпан СДТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 60 м², участок 7 сот., кирпич.
Цена 1,3 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 65 %
Земля ≈93 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 652 тыс. → дом ≈648 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,43 млн / целевая ≈2,19 млн / пессимист. ≈1,94 млн → от пессимистичной прибыль −262 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
Коммуникации: газ — баллоны; отопление — есть; свет — есть; в описании: скважина, колодец.
До ст. Крутое ≈5,2 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14255
Рейтинг 25/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.6 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 83 % | 12.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 93 182 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 652 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 648 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Веснянка СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Клубничка-2 СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Тополиный пос. | 10,5 сот. | 1 100 000 | 104 762 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Тополиный пос. | 8,5 сот. | 1 100 000 | 129 412 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Тополиный пос. | 5,5 сот. | 500 000 | 90 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Клубничка СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Тополиный пос. | 5 сот. | 900 000 | 180 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Клубничка СНТ | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Яблонька СНТ | 8,1 сот. | 950 000 | 117 284 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Карболитовец СДТ | 8,2 сот. | 1 600 000 | 195 122 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 781 / 41 364 / 64 065 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 429 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 308 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 186 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 943 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -262 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Карболитовец СДТ | 60 м² | 5 сот. | 2 300 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Карболитовец СДТ | 56,3 м² | 4,6 сот. | 1 800 000 | 31 972 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Текстильщик-4 СНТ | 64 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 25 781 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Клубничка СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Клубничка СНТ | 50 м² | 9 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Рассвет СНТ | 55 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 43 636 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Березки СНТ | 64 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 29 688 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Текстильщик-4 СНТ | 70 м² | 10 сот. | 4 000 000 | 57 143 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Текстильщик-7 СНТ | 55 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 39 091 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | 67,9 м² | 5,3 сот. | 4 350 000 | 64 065 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 1 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Показы возможны каждый день! Все грядки уже засажены, можно будет собирать плоды. Продаю дачу. Под мат.капитал не подходит. Собственник один, долгов нет. проведено межевание. Земля плодородная, есть колодец для полива. От Орехово -Зуево 10 минут езды. Очень хочется продать в хорошие руки участок. В домике можно жить все лето. Дом не зимний. Мы жили с 1 мая по 5 октября стабильно. Есть буржуйка, хорошо обогревает в холодные дни. Вода не проведена, для себя завозили в баллонах воду. У соседей есть скважины 38м-питьевая вода, при желании можете сделать для себя. Есть колодец для полива 3 кольца, вода не питьевая. Газ в баллоне подключали к плите. Электричество есть, кооператив хороший. территория закрытая, есть шлагбаум. Вывозят мусор. плодовые деревья и кустарники: малина, груша, яблони, крыжовник, красная и черная смородина, орех фундук очень много. 2 теплицы для огурцов и помидор, перцы. Олата электричества примерно 2-3 тысячи в месяц при активном пользовании семьи из 3х человек. С мая по сентябрь платила в 2025году 12.000RUB (это почти за весь сезон ). Рядом расположена конюшня на въезде в снт.