Горьковское ш., 36 км от МКАД
Дорожник СНТ, Богородский гор. округ
Дом 100 м², участок 7 сот., газобетон, 2010 год.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 21.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 85/100 · уверенность 70 %
Земля ≈258 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,81 млн → дом ≈992 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 65 тыс.–137 тыс. ₽/м², медиана 94 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,15 млн / целевая ≈9,13 млн / пессимист. ≈8,12 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,94 млн ₽, маржа 49 %, ROI 94 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: печь, газ.
До ст. Кашино ≈6,3 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈37 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14254
Рейтинг 85/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 16.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 67 % | 4.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 86 % | 12.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 258 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 808 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 992 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 920 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Энергия СНТ | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Колосок СНТ | 7,9 сот. | 4 181 700 | 529 329 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Колосок СНТ | 8,3 сот. | 4 414 900 | 531 916 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Колосок СНТ | 9,2 сот. | 4 870 700 | 529 424 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Стулово СТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нива СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Колосок СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Колосок СНТ | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Стулово д. | 12 сот. | 7 200 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Стулово д. | 14 сот. | 3 999 990 | 285 714 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 000 / 93 636 / 136 917 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 150 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 642 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 135 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 120 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 940 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 94 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.6 км | Клюшниково д. да: «санузел» + «тёплый пол» | 100 м² | 7,1 сот. | 12 900 000 | 129 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Пешково д. да: «санузлы» + «тёплые полы» | 98,6 м² | 7 сот. | 13 500 000 | 136 917 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | да: «ванная» + «тёплый пол» | 100 м² | 6,5 сот. | 11 800 000 | 118 000 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | да: «ванная» + «теплый пол» | 100 м² | 7 сот. | 6 500 000 | 65 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Колонтаево Клаб ТСН да: «санузел» + «теплые полы» | 100 м² | 7,5 сот. | 9 000 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Колонтаево Клаб ТСН да: «санузел» + «заезжай и живи» | 99 м² | 7,5 сот. | 7 000 000 | 70 707 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Гранит СНТ да: «с/у» + «евроремонт» | 100 м² | 7 сот. | 11 900 000 | 119 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Массив Цветочный ТСН СНТ да: «ванная» + «мебелью» | 98,8 м² | 6,3 сот. | 7 300 000 | 73 887 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Подмосковный массив да: «санузла» + «ремонт» | 110 м² | 6,7 сот. | 10 300 000 | 93 636 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Стулово д. да: «санузла» + «под ключ» | 110 м² | 6,7 сот. | 10 300 000 | 93 636 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 28.05.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 3 500 000 (+100 000) | история площадки |
| 18.07.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 27.07.2026 | 2 800 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продaетcя уютная дачa площадью 100м2, постpоeнная в 2010 гoду из газоблокoв обшита киpпичeм. Дoм двуxэтaжный c косметичеcким pемoнтом, внутри деpевянные cтeны и пoлы, coздaющие теплую aтмоcфеpу. B дoме пять кoмнат, включaя пpостopную гостиную c каминoм и обeдeнной зoнoй. Кухня обoрудовaнa вcем необxодимым для кoмфортнoго проживания.На территории есть терраса, где можно наслаждаться свежим воздухом. Участок ухожен, с плодовыми деревьями и небольшим садом. Имеется выгребная яма для канализации. Электричество подключено, водоснабжение центральное. Газ проходит по границе участка, что облегчает подключение.Дом расположен в СНТ, рядом остановка общественного транспорта. Возможна покупка в ипотеку.