Горьковское ш., 97 км от МКАД
Союз СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 72 м², участок 12 сот., 2009 год.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 08.06.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 66 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 720 тыс. → дом ≈1,28 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 13 тыс.–44 тыс. ₽/м², медиана 24 тыс.
Ремонт ≈1,34 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,81 млн / целевая ≈1,63 млн / пессимист. ≈1,45 млн → от пессимистичной прибыль −1,59 млн ₽, маржа −110 %, ROI −52 %.
Коммуникации: вода — есть; отопление — нет; в описании: газ.
До ст. Крутое ≈9,4 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14253
Рейтинг 20/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 43 % | 2.6 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 63 % | 9.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 720 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 280 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 778 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Союз СНТ | 5,4 сот. | 800 000 | 148 148 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Транспортник СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Старый Снопок пос. | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Старый Снопок пос. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Вертолет-1 СНТ | 6 сот. | 260 000 | 43 333 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ромашка СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Ромашка СНТ | 12 сот. | 780 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Новый Снопок пос. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Ягодка СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Клубничка СНТ | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 667 / 23 571 / 44 444 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 807 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 717 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 626 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 446 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 594 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −110 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −52 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Союз СНТ | 73 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 16 438 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Уголек СНТ | 74 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 94 595 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Союз СНТ | 70 м² | 6,2 сот. | 1 200 000 | 17 143 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Клубничка СНТ | 72 м² | 9,5 сот. | 1 850 000 | 25 694 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Прогресс СНТ | 70,9 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 25 388 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Вертолет-1 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | ТЭЦ-22 СНТ | 75 м² | 6 сот. | 950 000 | 12 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Березки СНТ | 75 м² | 6 сот. | 1 699 999 | 22 667 | снято (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Заря СНТ | 72 м² | 12 сот. | 3 200 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Текстильщик-7 СНТ | 70 м² | 7 сот. | 1 650 000 | 23 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.06.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Оптимальный вариант получить прописку Московской области. Газ на границе!!! через год будет заведен на участок. будет отопление и цена вырастет. Документы на дом и участок зарегистрированы в Росреестре. Межевание 2024 года. На территории снт есть два круглогодичных продуктовых магазина, рядом крупный строительный гипермаркет, в снт нет заброшенных участков, приятные соседи. На участке 12 соток два дома, первый летний 2х этажный, новый, полностью готовый к сезонному проживанию, второй старый деревянный, можно использовать для проживания, чердак утеплен, сам он сухой , теплый, добротный ,требует ремонта только крыльцо, точнее ступеньки. Он тоже оформлен в кадастровой палате. Вода подведена к дому, и полностью заведена к хозблоку к душу и биотуалету. Душ с электрическим обогревателем. До пруда где купаются 11-50 метров. От Орехово Зуево ходит маршрутка. На участке подведено напряжение и 220 вольт и 380 вольт промышленный ток. Территория оборудована шлагбаумами. Заезд посторонних машин невозможен. Лес рядом, много грибов и ягод .