Носовихинское ш., 79 км от МКАД · земля с домом
Ковровец-2 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 18 м², участок 6 сот., каркас.
Дом по описанию: «расположены постройки 2025 г. Каркасный дом 18 кв. м. (6 х 3), на капитальном бетонном фундаменте с прихожей, сан.»
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 23.07.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 52 %
Земля ≈54 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 322 тыс. → дом ≈2,58 млн ₽, 143 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 65 тыс.–128 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈260 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,32 млн / целевая ≈1,19 млн / пессимист. ≈1,05 млн → от пессимистичной прибыль −1,67 млн ₽, маржа −159 %, ROI −61 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Анциферово ≈1,2 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14251
Рейтинг 15/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 79 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 6.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 53 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 322 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 578 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 143 222 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Экспериментатор СНТ | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Экспериментатор СНТ | 3 сот. | 1 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вишенка СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вишенка СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Монтажник 1998 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Энергия-94 СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Горняк СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дачи Ветеранов Армии СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ветеран СНТ | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Березка-2 СНТ | 18 сот. | 700 000 | 38 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 000 / 76 150 / 127 854 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 317 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 251 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 185 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 054 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 671 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −159 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −61 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.5 км | Усадьба в лесу КП | 15 м² | 6 сот. | 999 000 | 66 600 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Дружба СНТ | 17,4 м² | 6,1 сот. | 1 200 000 | 68 966 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Рассвет СНТ | 15 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Дружба СТ | 20 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 65 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Усадьба Глебово КП | 20 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 112 500 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Фарфорист-2 СНТ | 21 м² | 7 сот. | 1 400 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | Коптево СНТ | 21,9 м² | 4,7 сот. | 2 800 000 | 127 854 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Меткомелино д. | 22 м² | 5 сот. | 2 650 000 | 120 455 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.07.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На участке 6 сот. расположены постройки 2025 г. Каркасный дом 18 кв. м. (6 х 3), на капитальном бетонном фундаменте с прихожей, сан. узлом и спальней (Незарегистрированный поэтому идёт бонусом почти бесплатно). Баня 24 кв. м. (6 х 4) с кухней, диваном и ТВ. Беседка 16 кв. м. (4 х 4) с кухней, стол с лавочками на большую компанию. Хоз блок 8 кв. м. (4 х 2), дровница с навесом, каменные дорожки и бетонная парковка на 2 автомобиля. Вся территория огорожена новым забором с воротами для заезда автомобилей. Остановка электрички 15 минут пешком. По запросу могу прислать Видео!