Горьковское ш., 51 км от МКАД
Кулиги-2 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., каркас.
Цена 1,65 млн ₽, снижали с 1,75 млн; первая цена 1,75 млн ₽ от 25.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 73/100 · уверенность 55 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 308 тыс. → дом ≈1,34 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 20 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 87 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,88 млн / целевая ≈4,4 млн / пессимист. ≈3,91 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,4 млн ₽, маржа 36 %, ROI 56 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; отопление — есть; свет — 10 кВ; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Электрогорск ≈6,6 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Winner · объявление · страница объекта №14250
Рейтинг 73/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 99 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 38 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 3.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 389 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 308 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 342 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 367 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Чайка-2 СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Алексеево СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алексеево СНТ | 8,5 сот. | 350 000 | 41 176 | в продаже 08.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Возрождение СНТ | 8 сот. | 299 000 | 37 375 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Возрождение СНТ | 6 сот. | 460 000 | 76 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Возрождение СНТ | 7,5 сот. | 350 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Алексеево СНТ | 9 сот. | 590 000 | 65 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Васютино д. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Васютино д. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Васютино д. | 15 сот. | 999 000 | 66 600 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 828 / 87 273 / 100 000 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 884 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 640 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 396 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 907 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 404 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 56 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.5 км | Калитино д. да: «санузел» + «мебель» | 55 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 87 273 | снято (цена объявления) 26.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Родничок СНТ да: «санузел» + «отделки» | 60 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 100 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Михалево д. да: «душевая» + «ремонт» | 58 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 19 828 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.06.2026 | 1 750 000 | история площадки |
| 12.07.2026 | 1 650 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Winner | 1 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный участoк в СНТ , в экoлoгичecки чистом район рядом c дepeвнeй Bаcютинo. Дом : Дачный дом, каркасно- щитовой, двухэтажный. · 1 этаж: Кухня + 2 жилые комнаты. · 2 этаж: Одна большая комната свободной планировки (можно зонировать). Участок: правильная форма, огорожен забором, сухой, въездные ворота, место для парковки. Многолетние плодовые деревья и ягодные кустарники, уличный туалет. межевание проведено. Хоз блок. Коммуникации : Летний водопровод, электричество 10 кВт. Плюсы локации: · Пешком до леса и озера. · Рядом продуктовые магазины и остановка общественного транспорта. Транспортная доступность: автобусы из г. Павловский - Посад, Электрогорск, остановка Сады Кулиги. Поблизости расположена д. Васютино Документы: Один взрослый собственник. Дом в стадии постановки на кадастровый учет в МФЦ