Горьковское ш., 37 км от МКАД
Новая Искра СНТ, Богородский гор. округ
Дача 25 м², участок 7 сот., бревно.
Цена 420 тыс. ₽, снижали с 850 тыс.; первая цена 850 тыс. ₽ от 29.03.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 51 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 269 тыс. → дом ≈151 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–128 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈357 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈741 тыс. / целевая ≈667 тыс. / пессимист. ≈593 тыс. → от пессимистичной прибыль −164 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Машиностроитель ≈4,3 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14238
Рейтинг 34/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 183 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 19.3 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5.9 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 38 416 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 269 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 151 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 040 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Новая Искра СНТ | 5 сот. | 80 000 | 16 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Калина СНТ | 12 сот. | 1 050 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Искра-911 СНТ | 8 сот. | 1 450 000 | 181 250 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Искра-8 СНТ | 5 сот. | 250 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Искра-8 СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дубки СНТ | 47 сот. | 13 154 400 | 279 881 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Березка-354 СНТ | 7,5 сот. | 280 000 | 37 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Березка-354 СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Березка-354 СНТ | 11 сот. | 250 000 | 22 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дубки СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 000 / 31 118 / 128 000 |
| цена объекта | 420 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 357 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 741 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 704 000 ₽ |
| продажа: целевая | 667 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 593 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -164 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Искра-911 СНТ | 25 м² | 9 сот. | 530 000 | 21 200 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 24,8 м² | 4,5 сот. | 1 800 000 | 72 581 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Дубки СНТ | 22 м² | 9 сот. | 650 000 | 29 545 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Дубрава КП | 25 м² | 7,2 сот. | 3 200 000 | 128 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Дружба Плюс СТ | 25 м² | 8 сот. | 450 000 | 18 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Машиностроитель СНТ | 25 м² | 8 сот. | 425 000 | 17 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Калина СНТ | 20 м² | 6 сот. | 400 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Богослово СНТ | 26 м² | 7 сот. | 2 100 000 | 80 769 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | 26 м² | 8 сот. | 850 000 | 32 692 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | Березка-354 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.03.2026 | 850 000 | история площадки |
| 30.03.2026 | 750 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.04.2026 | 700 000 (−50 000) | история площадки |
| 05.04.2026 | 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 15.04.2026 | 700 000 (+50 000) | история площадки |
| 17.04.2026 | 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.04.2026 | 540 000 (−60 000) | история площадки |
| 17.05.2026 | 700 000 (+160 000) | история площадки |
| 06.06.2026 | 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 600 000 (−50 000) | история площадки |
| 11.07.2026 | 550 000 (−50 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 420 000 (−130 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 420 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Отличное место для тех, кто ценит спокойствие и близость к природе. Питьевая вода. Свой выход в лес. Света нет. Продажа по садовой книжке. Напротив еще участок под огород. Ровная дорога. От города 2 километра. Рядом пруды. Баня работает. Пишите ваш номер я вам перезвоню. Продажа по книжке Снт через председателя. Годовой платеж 6500. Соседи хорошие. Снт живое.