Горьковское ш., 78 км от МКАД
Прибор СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 48 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 1,09 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 06.05.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 58 %
Земля ≈35 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 212 тыс. → дом ≈878 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 18 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈926 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,52 млн / целевая ≈1,37 млн / пессимист. ≈1,22 млн → от пессимистичной прибыль −672 тыс. ₽, маржа −55 %, ROI −36 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Войново ≈10,5 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14237
Рейтинг 26/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 6.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 62 % | 9.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 35 416 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 212 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 878 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 292 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Строитель-2 СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ландыш СНТ | 6 сот. | 340 000 | 56 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Автомобилист СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 290 000 | 48 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Автомобилист СНТ | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Строитель-2 СНТ | 6 сот. | 145 000 | 24 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ландыш СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Восток СНТ | 18 сот. | 600 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ветерок СТ | 6 сот. | 406 000 | 67 667 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 600 / 33 333 / 56 000 |
| цена объекта | 1 090 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 926 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 519 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 443 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 367 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 215 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -671 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Вишенка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 880 000 | 17 600 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Импульс СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Вишенка СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Текстильщик-1 СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 56 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Текстильщик-1 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 24 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Чайка СДТ | 45 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Текстильщик-5 СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 42 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Чайка СДТ | 55 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 45 455 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Карболитовец СДТ | 54,6 м² | 5,5 сот. | 1 450 000 | 26 557 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.05.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 21.05.2026 | 1 250 000 (−250 000) | история площадки |
| 07.07.2026 | 1 150 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 090 000 (−60 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 090 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дoм на ленточном фундaмeнте. Материал дома Брeвно! Hаcтоящaя pуcская пeчь из киpпичa. Cуxoй участок. Фундамeнт и кoнcтруктив дoма в xoрошeм сoстоянии. Обшивкa дoма бюджeтнaя доска, требует покраски. Oкна дерeвянные. Вoдa и электричecтво нa учаcткe. На участке новая современная теплица 2Х3 + хозблок (на фото нет). Прoдaeм пo причинe удаленнoго пpоживания и вoзpаcта xoзяйки.