Новорязанское ш., 55 км от МКАД
Беспятово д., Ступино гор. округ
Дом 63,4 м², участок 14 сот., кирпич, 1986 год.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3,4 млн; первая цена 3,4 млн ₽ от 13.05.2026.
Рейтинг 80/100 · уверенность 59 %
Земля ≈65 тыс. ₽/сот. × 14 сот. = 916 тыс. → дом ≈1,58 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 23 тыс.–101 тыс. ₽/м², медиана 89 тыс.
Ремонт ≈1,07 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,98 млн / целевая ≈5,38 млн / пессимист. ≈4,78 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,59 млн ₽, маржа 33 %, ROI 50 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; септик; в описании: газ.
До ст. Лесные Дары ≈8,1 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1423
Рейтинг 80/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 100 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 99 % | 42.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 53 % | 3.2 |
| участок | 5 | 91 % | 5.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 65 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 916 000 ₽ (14 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 584 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 984 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Беспятово д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Беспятово д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Беспятово д. | 25 сот. | 5 000 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Беспятово д. | 12 сот. | 990 000 | 82 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Беспятово д. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Акатово д. | 10 сот. | 620 000 | 62 000 | снят (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Беспятово д. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Беспятово д. | 12 сот. | 1 750 000 | 145 833 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Беспятово д. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Акатово д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 068 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 556 / 88 806 / 100 536 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 976 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 677 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 378 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 781 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 588 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 50 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.8 км | Старомайково д. | 67 м² | 12 сот. | 5 950 000 | 88 806 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Троице-Лобаново с. | 74,6 м² | 7 сот. | 7 500 000 | 100 536 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Степанщино д. | 79,8 м² | 10 сот. | 1 800 000 | 22 556 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.05.2026 | 3 400 000 | история площадки |
| 15.06.2026 | 3 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 26.06.2026 | 2 990 000 (−210 000) | история площадки |
| 14.08.2026 | 2 500 000 (−490 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается жилой дом блокированной застройки, отдельная часть жилого дома. В соседней части жилого дома другие люди. По документам это именно часть жилого дома, не доля. Подходит под ипотеку, под маткапитал, под различные жилищные сертификаты под переселение. Участок прямоугольный, ровный, по документам 10 соток, фактически 14 соток. На участке помимо дома есть металлический гараж, железобетонный хозблок и прочие постройки. Есть посадки фруктовых деревьев и кустарников. В жилом доме есть прихожая, саузел, кухня и три отдельные спальни. Всего три жилые комнаты. Дом требует ремонта. Дом очень теплый, толщина стен в два кирпича. Центральный водопровод. Канализация септик. Газ в доме у соседей, можно провести к себе по социальной газификации. Электричество подключено. Дом расположен в частной жилой застройке деревни Беспятово Ступинского района. В школу возят детей в соседнее село Мещерино, там-же детсад, магазины Пятерочна, Магнит. В деревне есть свой магазин. В 100 метрах остановка автобуса до станции Воскресенск. Также там останавливается прямой автобус до метро Котельники.