Горьковское ш., 71 км от МКАД
Плотава д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 74 м², участок 10 сот., щитовой, 2015 год.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 08.07.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 62 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 758 тыс. → дом ≈2,64 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 29 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈1,18 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,63 млн / целевая ≈2,37 млн / пессимист. ≈2,1 млн → от пессимистичной прибыль −1,97 млн ₽, маржа −94 %, ROI −48 %.
Коммуникации: скважина; в описании: печь, баня.
До ст. пл. 14 км ≈4,7 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14228
Рейтинг 19/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 4.8 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 12 % | 1.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 758 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 642 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 703 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | М-7 Волга 81-й км | 13 сот. | 650 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Плотава д. | 30 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Плотава д. | 7,3 сот. | 1 000 000 | 136 986 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | М-7 Волга 81-й км | 7,4 сот. | 800 000 | 108 108 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Плотава д. | 33 сот. | 500 000 | 15 152 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ожерелки д. | 50 сот. | 13 900 000 | 278 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ожерелки д. | 4 сот. | 1 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Никулино д. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Никулино д. | 17 сот. | 1 870 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Нестерово д. | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 74 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 180 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 412 / 40 600 / 50 000 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 628 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 497 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 365 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 102 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 968 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −94 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Березки СНТ | 68 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 29 412 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Ёлочка СНТ | 56 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Фрезер СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Носырево д. | 62,5 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 31 200 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | 55,6 м² | 11,6 сот. | 5 000 000 | 89 928 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В окружении леса продается земельный участок 10 соток с дачным домом 73,8 кв.м., каркасно-щитовой, утеплен. обшит вагонкой. 1 этаж: 2 комнаты (15кв.м. и 12 кв.м.), кухня-гостиная 15 кв.м., терасса 17 кв.м. 2 этаж- большая спальня 30кв.м. На земельном участке расположена беседка, мини- банька с печкой, скважина. Свет круглогодично. Земельный участок с межеванием, огорожен забором. Право собственности от 2015 года, один продавец. Свободная продажа. Более конкретную информацию можно получить по телефону.