Горьковское ш., 72 км от МКАД
Маяк-3 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 67,6 м², участок 6 сот., дерево, 2004 год.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 68 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 462 тыс. → дом ≈1,04 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,25 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,56 млн / целевая ≈2,3 млн / пессимист. ≈2,05 млн → от пессимистичной прибыль −481 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Янтарная ≈11,5 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14225
Рейтинг 20/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 27 % | 1.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 70 % | 10.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 77 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 462 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 038 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 355 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Искра СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Прогресс СНТ | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Луч-2 СНТ | 8 сот. | 360 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Радуга-2 СНТ | 4,5 сот. | 420 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Маг СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Подснежник СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Березка СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Лесное 2 СНТ | 6,5 сот. | 1 200 000 | 184 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Заря СНТ | 6,6 сот. | 1 000 000 | 151 515 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Первомайское СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 67,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 252 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 833 / 38 750 / 50 000 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 558 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 430 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 302 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 046 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -481 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Искра СНТ | 68,6 м² | 6,2 сот. | 1 550 000 | 22 595 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Радуга-1 СНТ | 68,2 м² | 5,8 сот. | 1 500 000 | 21 994 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Агропром-1 СНТ | 72,3 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 48 409 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Первомайское СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Голубые Дали СНТ | 68 м² | 5,8 сот. | 3 050 000 | 44 853 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Маяк-2 СНТ | 60 м² | 8 сот. | 1 250 000 | 20 833 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Лесное СНТ | 72 м² | 6,2 сот. | 2 700 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Энтузиаст СНТ | 69 м² | 5,3 сот. | 1 650 000 | 23 913 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Затишье СНТ | 70 м² | 5,5 сот. | 3 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Заря СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом утепленный. На первом этаже кухня со сливом, водонагревателем, духовкой и плитой(газовые) печка комната На втором этаже комната-мансарда. Терраса 20 метров( не входит в площадь дома) с панорамными окнами. На террасе летняя кухня. хозблок из трех секций 20 метров душевая с котлом (котел отапливается и дровами и теном), раковина. сарай полноценный туалет. Участок ухожен. Есть магазин, приезжают ярмарки. Вокруг, сосновые леса, недалеко несколько водоемов. Возможна прописка!