Горьковское ш., 92 км от МКАД
Союз СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 100 м², участок 12 сот., каркас.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,9 млн ₽ от 07.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 67/100 · уверенность 54 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 720 тыс. → дом ≈1,98 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 74 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,53 млн / целевая ≈8,57 млн / пессимист. ≈7,62 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,43 млн ₽, маржа 45 %, ROI 82 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Крутое ≈9 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №14222
Рейтинг 67/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 8 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 46 % | 2.8 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 58 % | 8.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 720 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 980 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Союз СНТ | 5,4 сот. | 800 000 | 148 148 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Транспортник СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Старый Снопок пос. | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Старый Снопок пос. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Вертолет-1 СНТ | 6 сот. | 260 000 | 43 333 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ромашка СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Клубничка СНТ | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Клубничка СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Ромашка СНТ | 12 сот. | 780 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Новый Снопок пос. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 73 500 / 88 208 / 88 889 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 527 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 051 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 574 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 622 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 427 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 82 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Текстильщик-7 СНТ | 100 м² | 6 сот. | 8 888 888 | 88 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Сосновый Бор СНТ | 106 м² | 6 сот. | 9 350 000 | 88 208 | снято (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Гора д. | 120 м² | 6 сот. | 8 820 000 | 73 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.05.2026 | 3 900 000 | история площадки |
| 15.05.2026 | 3 600 000 (−300 000) | история площадки |
| 27.05.2026 | 3 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 13.06.2026 | 3 100 000 (−300 000) | история площадки |
| 24.06.2026 | 2 750 000 (−350 000) | история площадки |
| 27.06.2026 | 2 600 000 (−150 000) | история площадки |
| 12.07.2026 | 2 700 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок размежован.Границы определены.Собственник один.Документы давние.Ровный участок правильной формы,ухоженный.Садовые кустарники,немного виноградника.Баня с верандой,в два этажа.Добротная.Душевая кабина.В доме кухня,в кухне погреб.Большая комната на первом этаже.В мансарде две изолированные комнаты.Подсобное помещение прямоугольной формы.Строение дома каркас,бревно,сайдинг.Пластиковые окна.Отопление электрическое.Водопровод без перебоев от водонапорной башни.