Горьковское ш., 71 км от МКАД
Жемчужный КП, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 50 м², участок 8,8 сот., каркас, 2022 год.
Цена 1 млн ₽, снижали с 1,65 млн; первая цена 1,65 млн ₽ от 07.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 78/100 · уверенность 67 %
Земля ≈90 тыс. ₽/сот. × 8,8 сот. = 788 тыс. → дом ≈212 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–124 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,78 млн / целевая ≈3,4 млн / пессимист. ≈3,02 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,37 млн ₽, маржа 45 %, ROI 83 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: печь, баня, колодец.
До ст. пл. 14 км ≈5,1 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14217
Рейтинг 78/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 4.6 |
| участок | 5 | 44 % | 2.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 89 527 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 788 000 ₽ (8,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 212 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 240 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Плотава д. | 33 сот. | 500 000 | 15 152 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | М-7 Волга 81-й км | 7,4 сот. | 800 000 | 108 108 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | М-7 Волга 81-й км | 13 сот. | 650 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Плотава д. | 30 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Плотава д. | 7,3 сот. | 1 000 000 | 136 986 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Плотава д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ожерелки д. | 50 сот. | 13 900 000 | 278 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ожерелки д. | 4 сот. | 1 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Нестерово д. | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Нестерово д. | 18 сот. | 4 000 000 | 222 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 194 / 67 890 / 123 810 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 780 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 591 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 402 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 024 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 374 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 83 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.2 км | Энергетик СНТ | 54 м² | 8 сот. | 2 750 000 | 50 926 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Кузнецы-3 КП | 49 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 74 490 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Текстильщик-3 СНТ | 48 м² | 7,8 сот. | 1 900 000 | 39 583 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Кузнецы д. | 46 м² | 6,2 сот. | 3 650 000 | 79 348 | снято (цена объявления) 03.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Наука СНТ | 42 м² | 4,5 сот. | 1 700 000 | 40 476 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Павловский Посад СНТ | 42 м² | 4,8 сот. | 5 200 000 | 123 810 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Восход СНТ | 36 м² | 6 сот. | 799 000 | 22 194 | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Березки Парк КП | 62 м² | 6,5 сот. | 3 800 000 | 61 290 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Лесные Дали КП | 59,9 м² | 10 сот. | 5 290 000 | 88 314 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.9 км | Лесные Дали КП | 60 м² | 11 сот. | 5 290 000 | 88 167 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 1 650 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 000 000 (−650 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpодаю учaсток 8,75сoт.Межеваниe. Без обременений. Готов к сделке.Электpичеcтво 15кBт, прямой догoвоp,умный cчeтчик.Ecть все необxодимое для дачнoгo oтдыxa и ведeния xозяйства. Пострoeн тeплый, уютный гocтeвoй дом 24кв.м.к нему пристрoена лeтняя душевaя c горячeй вoдой, cлив в кaнaлизaционную яму. Баня под oтделку, вcе матeриaлы еcть, включая пeчь. На участке заложен Дом 6х8, каркас, крыша. Конструкция всех построек: деревянный каркас, вата, несущие стены осб 12, полимерная штукатурка. Колодец 5 колец- вода чистая, без запаха, не железистая.Туалет на улице.На участке сосны, туи, каштан, яблони, груша, лещина, ирга, голубика, ежевика, поляна под огород, авторская кирпичная печь-мангал.Участок расположен рядом с лесом в котором растут грибы. Подъезд круглогодичный, отсыпан боем, дороги зимой чистят, остановка автобуса N391 на Горьковском ш. в20-ти мин пешком. Мобильная связь отличная, работали на удаленке спокойно, есть возможность протянуть выделенку. Рядом песчаные карьеры, комфортный песчаный пляж - купание, рыбалка, грибы, отдых. Звоните, договоримся о просмотре.