Носовихинское ш., 56 км от МКАД
ЛПХ Ольгино пос., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 18 м², участок 10,7 сот., 2025 год.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 10.07.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 61 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 10,7 сот. = 417 тыс. → дом ≈1,78 млн ₽, 99 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 92 тыс.–139 тыс. ₽/м², медиана 116 тыс.
Ремонт ≈360 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,24 млн / целевая ≈2,01 млн / пессимист. ≈1,79 млн → от пессимистичной прибыль −440 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома).
До ст. Вохна ≈3,4 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14215
Рейтинг 24/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 8 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 13.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 6.4 |
| участок | 5 | 61 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 38 994 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 417 000 ₽ (10,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 783 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 99 056 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | ЛПХ Ольгино пос. | 32 сот. | 999 000 | 31 219 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | ЛПХ Ольгино пос. | 10 сот. | 590 000 | 59 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | ЛПХ Ольгино пос. | 10,2 сот. | 500 000 | 49 020 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | ЛПХ Ольгино пос. | 11,5 сот. | 500 000 | 43 478 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Фатеево д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | ЛПХ Ольгино пос. | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | ЛПХ Ольгино пос. | 20,7 сот. | 1 150 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | ЛПХ Ольгино пос. | 20 сот. | 3 100 000 | 155 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | ЛПХ Ольгино пос. | 11,5 сот. | 400 000 | 34 783 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | ЛПХ Ольгино пос. | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 92 500 / 115 844 / 138 889 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 238 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 126 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 014 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 790 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -440 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.6 км | Дружба СНТ | 17,4 м² | 6,1 сот. | 1 200 000 | 68 966 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Урожай СНТ | 20 м² | 8 сот. | 1 850 000 | 92 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | 19,6 м² | 7 сот. | 2 150 000 | 109 694 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 11.2 км | Яблонька-2 СНТ | 18 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 138 889 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | 20 м² | 5,6 сот. | 1 150 000 | 57 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.7 км | Сосновка СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 122 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Кардиолог СНТ | 16,7 м² | 6,4 сот. | 1 800 000 | 107 784 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Весна СНТ | 18 м² | 6,6 сот. | 2 178 000 | 121 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Восход СНТ | 18 м² | 7 сот. | 2 150 000 | 119 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Заозерье д. | 19,6 м² | 7,8 сот. | 2 200 000 | 112 245 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.07.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу 10.7 соток,забор ворота откатные, свет 15 КВ, 320 вольт, туалет на улице, бытовка утепленная 6 на 3 с террасой 6 на 2,отопление элекрическое, плодовые деревья,грядки,клубника,малина,ежевика,туи, можжевельник,дорожки. Рядом есть пруд для купания,речка. Не далеко продуктовые и строительные магазины, пвз озон. Есть все необходимое как для отдыха так и для проживания