Горьковское ш., 97 км от МКАД
Березки СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 45 м², участок 8 сот., 2000 год.
Цена 1,6 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 63 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 480 тыс. → дом ≈1,12 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 16 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,43 млн / целевая ≈1,28 млн / пессимист. ≈1,14 млн → от пессимистичной прибыль −1,02 млн ₽, маржа −89 %, ROI −47 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Крутое ≈10,3 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14214
Рейтинг 13/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 36 % | 2.2 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 480 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 119 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 867 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Союз СНТ | 5,4 сот. | 800 000 | 148 148 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Транспортник СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ромашка СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Вертолет-1 СНТ | 6 сот. | 260 000 | 43 333 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Старый Снопок пос. | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Старый Снопок пос. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ромашка СНТ | 12 сот. | 780 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Новый Снопок пос. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ягодка СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Рубин СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 000 / 31 250 / 62 222 |
| цена объекта | 1 599 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 359 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 428 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 357 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 285 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 142 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 017 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −89 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Орбита СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 84 444 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Полиграфист СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 42 222 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Транспортник СНТ | 47 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 29 787 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Восход СНТ | 46,7 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 32 120 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Мечта СНТ | 42 м² | 6,2 сот. | 2 100 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Рубин СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 23 810 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Текстильщик-1 СНТ | 45 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 62 222 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Союз СНТ | 50 м² | 6 сот. | 900 000 | 18 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Новый Снопок пос. | 40 м² | 6,2 сот. | 1 250 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Восход СНТ | 50 м² | 6 сот. | 800 000 | 16 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 1 599 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 599 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже ухоженная летняя дача с просторным участком в снт Березки(рядом с пос. Новый Снопок), от ж/д станции Орехово-Зуево до дома 15 км. СТРОЕНИЯ: 1. Основной одноэтажный дом с двумя смежными комнатами; 2. Отдельностоящая кухня; 3. Отдельностоящее строение с душем и туалетом "как в квартире". 4. Хозблок, навес для дров, теплица. КОММУНИКАЦИИ: Электричество заведено во все строения. Летний водопровод заведен в кухню и душевую. УЧАСТОК: 8 соток, огорожен со всех четырех сторон, есть ворота для автомобиля, растут плодовые деревья и кустарники. ДОКУМЕНТЫ: Домик и участок в собственности более 5 лет. Межевание готово. Въезд в снт через автоматические ворота, есть магазин. Так же в 2-х км находится пос. Новый Снопок со всей инфраструктурой.