Горьковское ш., 40 км от МКАД
Звезда СНТ, Богородский гор. округ
Дом 54 м², участок 8 сот., 2018 год.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 25.06.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 52 %
Земля ≈101 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 806 тыс. → дом ≈1,99 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 64 тыс.–116 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈980 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,49 млн / целевая ≈4,04 млн / пессимист. ≈3,59 млн → от пессимистичной прибыль ≈230 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 7 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: септик (по описанию).
До ст. Машиностроитель ≈3,2 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14203
Рейтинг 32/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 14 % | 5.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 9 % | 1.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 710 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 806 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 994 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 926 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Звезда СНТ | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 8,8 сот. | 870 000 | 98 864 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Заря СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заря СНТ | 4,9 сот. | 1 350 000 | 275 510 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Росинка-Борилово СНТ | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Росинка-Борилово СНТ | 9 сот. | 200 000 | 22 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Клюшниково д. | 10 сот. | 6 500 000 | 650 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Клюшниково д. | 10 сот. | 7 500 000 | 750 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Весна СНТ | 7 сот. | 1 450 000 | 207 143 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 50 сот. | 14 000 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 980 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 64 000 / 87 800 / 115 517 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 487 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 263 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 038 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 590 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 230 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Росинка-Борилово СНТ да: «с/у» + «мебелирован» | 50 м² | 7,5 сот. | 4 390 000 | 87 800 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Зимородок КП да: «ванная» + «ремонтная» | 58 м² | 8 сот. | 6 700 000 | 115 517 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Сосны СНТ да: «душевой кабиной» + «мебелью» | 50 м² | 7,7 сот. | 3 200 000 | 64 000 | снято (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.06.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом площадью 54 м2, построенный в 2018году . Одноэтажное строение расположено на участке 8 соток в СНТ. Дом оснащен центральным водоснабжением и септиком. Внутри выполнен косметический ремонт, что позволяет сразу заселиться без дополнительных вложений. В доме две комнаты и санузел, обеспечивающий комфортное проживание. На участке достаточно места для сада или огорода. Удобное расположение рядом остановка общественного транспорта и магазин. Возможна покупка в ипотеку жильё c Aдреcoм мoжно пpoписaться.