Носовихинское ш., 34 км от МКАД
Колонтаево Клаб ТСН, Богородский гор. округ
Дом 96 м², участок 8 сот., каркас, 2024 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 10.07.2026.
Рейтинг 53/100 · уверенность 60 %
Земля ≈219 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,75 млн → дом ≈1,75 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 50 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈1,92 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,2 млн / целевая ≈6,48 млн / пессимист. ≈5,76 млн → от пессимистичной прибыль ≈863 тыс. ₽, маржа 15 %, ROI 18 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Колонтаево ≈1,2 км по прямой; до МКАД 34 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14202
Рейтинг 53/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 35 % | 16 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 94 % | 18.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 62 % | 9.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 218 812 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 750 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 750 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 229 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Колонтаево Клаб ТСН | 4,5 сот. | 1 200 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Колонтаево Клаб ТСН | 5,7 сот. | 1 850 000 | 324 561 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тимохово д. | 15 сот. | 2 990 000 | 199 333 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Колонтаево Клаб ТСН | 14,6 сот. | 4 600 000 | 315 068 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Колонтаево Клаб ТСН | 7,3 сот. | 1 450 000 | 198 630 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Колонтаево Клаб ТСН | 7,2 сот. | 1 550 000 | 215 278 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Колонтаево Клаб ТСН | 17 сот. | 3 900 000 | 229 412 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Колонтаево Клаб ТСН | 15 сот. | 4 800 000 | 320 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Колонтаево Клаб ТСН | 7,5 сот. | 2 990 000 | 398 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Колонтаево Клаб ТСН | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 96 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 920 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 056 / 75 909 / 104 510 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 198 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 838 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 478 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 758 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 863 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Энтузиаст СНТ да: «с/у» + «ремонт» | 89,9 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 50 056 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Колонтаево Клаб ТСН да: «санузел» + «заезжай и живи» | 99 м² | 7,5 сот. | 7 000 000 | 70 707 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Колонтаево Клаб ТСН да: «санузел» + «теплые полы» | 100 м² | 7,5 сот. | 9 000 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | ОРГРЭС СНТ да: «ванная» + «мебель» | 90 м² | 8 сот. | 7 300 000 | 81 111 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Первомаец СТ да: «душевая кабина» + «мебели» | 90 м² | 8,6 сот. | 5 700 000 | 63 333 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Труд СНТ да: «санузел» + «под ключ» | 90,9 м² | 8,1 сот. | 9 500 000 | 104 510 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный дом , с выходом в лес. Дом в два этажа, первый этаж из бруса, второй каркасный.