Горьковское ш., 34 км от МКАД
Ногинск г., Богородский гор. округ
Дача 20 м², участок 7,9 сот., сэндвич-панели, 1983 год.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 1,7 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 12.04.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 57 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 7,9 сот. = 547 тыс. → дом ≈1,05 млн ₽, 53 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 78 тыс.–133 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2 млн / целевая ≈1,8 млн / пессимист. ≈1,6 млн → от пессимистичной прибыль −163 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец.
До ст. Ногинск ≈2,5 км по прямой; до МКАД 34 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14195
Рейтинг 32/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 94 % | 20.2 |
| торг | 5 | 39 % | 2.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 6.9 |
| участок | 5 | 35 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 231 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 547 000 ₽ (7,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 053 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 52 650 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Ямские Леса СНТ | 40 сот. | 9 200 000 | 230 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Восточное СНТ | 3,9 сот. | 300 000 | 76 923 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 40 сот. | 11 200 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Солнышко СНТ | 4 сот. | 750 000 | 187 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 7,5 сот. | 350 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Калинка СНТ | 13 сот. | 2 535 000 | 195 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 16 сот. | 16 000 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 3,7 сот. | 875 000 | 236 486 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 78 000 / 90 000 / 132 667 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 996 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 896 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 796 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 597 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -163 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Солнышко СОНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Дружба Плюс СТ | 18 м² | 6 сот. | 449 000 | 24 944 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Топограф СНТ | 15 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 132 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Южное СНТ | 25 м² | 4 сот. | 1 950 000 | 78 000 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.04.2026 | 1 700 000 | история площадки |
| 24.04.2026 | 1 600 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок с уютным домиком возле микрорайона Красный Электрик г. Ногинска в Снт "Лесное". На участке расположены: дом с комфортной террасой, кухня с раздевалкой, летняя кухня (беседка), большая теплица, хоз. Блок, летний душ и туалет. Участок разработан и ухожен. Есть плодовые деревья и кустарники, альпийская горка и навес для автомобиля. Водоснабжение колодец. Электричество: 2 солнечные панели и 2 силовых аккумулятора (150 Ач, 2 квт). Удобная транспортная доступность круглоголичный подъезд на машине, до остановки автобуса 10 минут. Торг уместен.