Новорязанское ш., 94 км от МКАД
Васильево с., Коломенский гор. округ
Дом 73,7 м², участок 12 сот.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 25.09.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 63 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,2 млн → дом ≈1,4 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 39 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,37 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,1 млн / целевая ≈3,69 млн / пессимист. ≈3,28 млн → от пессимистичной прибыль −306 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −9 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: септик (по описанию).
До ст. Кудрявцево ≈9,6 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1419
Рейтинг 23/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.6 |
| торг | 5 | 48 % | 2.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 2.5 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 200 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 400 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 996 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Васильево с. | 32 сот. | 3 500 000 | 109 375 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Васильево с. | 6,7 сот. | 630 000 | 94 030 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Васильево с. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Васильево с. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Васильево с. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Васильево с. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Васильево с. | 7 сот. | 950 000 | 135 714 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Васильево с. | 11 сот. | 1 400 000 | 127 273 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Санта СНТ | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лукоморье СНТ | 5,5 сот. | 650 000 | 118 182 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 73,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 374 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 286 / 57 201 / 83 194 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 098 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 893 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 688 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 278 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -306 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Акатьево с. | 72 м² | 6 сот. | 5 990 000 | 83 194 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Городна с. | 74,3 м² | 17 сот. | 4 250 000 | 57 201 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Акатьево с. | 70 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 52 143 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Акатьево с. | 70 м² | 6 сот. | 3 690 000 | 52 714 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Приозерье СНТ | 72 м² | 14 сот. | 5 000 000 | 69 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Акатьево с. | 79 м² | 10 сот. | 10 100 000 | 127 848 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Староходыкино д. | 74,1 м² | 15 сот. | 5 450 000 | 73 549 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Акатьево с. | 80 м² | 6 сот. | 3 450 000 | 43 125 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Трегубово д. | 70 м² | 6 сот. | 2 749 999 | 39 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Бело-Колодезский Участок пос. | 75 м² | 12 сот. | 5 500 000 | 73 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 29.10.2026 | 2 600 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 12 соток + дом под восстановление в Коломенском р-не! Вниманию тех, кто ищет свободу и простор вдали от городской суеты! Продается перспективный участок Лпх в селе Васильево (Коломенский р-н). Что имеем: Дом 73,7 кв. М. построен из блоков. Три года назад произошел пожар. Требуется восстановление или снос под новое строительство. У вас есть уникальный выбор: восстановить строение под свои нужды или снести и возвести новый современный коттедж. Земля 12 соток это огромное пространство для сада, огорода, зоны барбекю и детских площадок. Назначение Лпх позволяет вести полноценное хозяйство. Коммуникации: Электричество есть. Септик установлен. Отопление электрическое. Почему это выгодно? Это отличная локация с готовой инфраструктурой для тех, кто готов вложиться в ремонт и получить дом мечты по цене ниже рыночной на готовое жилье. Сопровождение сделки компанией "Этажи" гарантия юридической чистоты и прозрачности. Звоните прямо сейчас, отвечу на все вопросы и организую показ. Код пользователя: 194805. Номер в базе: 14192427.