Горьковское ш., 66 км от МКАД
Орбита СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот.
Цена 1,35 млн ₽; цена не менялась с 13.07.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 63 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 352 тыс. → дом ≈998 тыс. ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 21 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,15 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,45 млн / целевая ≈2,2 млн / пессимист. ≈1,96 млн → от пессимистичной прибыль ≈110 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 6 %.
Коммуникации: центральный водопровод; свет — есть.
До ст. Электрогорск ≈8,4 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14182
Рейтинг 28/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 12 % | 5.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 51 % | 3.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 594 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 352 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 998 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 950 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Сахарник СНТ | 7 сот. | 1 350 000 | 192 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Энтузиаст СНТ | 7 сот. | 1 550 000 | 221 429 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сахарник СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Нефтяник-10 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | ВИМовец СНТ | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Голубые Дали СНТ | 6,4 сот. | 290 000 | 45 312 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | ВИМовец СНТ | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Голубые Дали СНТ | 16 сот. | 950 000 | 59 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Голубые Дали СНТ | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Голубые Дали СНТ | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 250 / 63 634 / 92 500 |
| цена объекта | 1 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 147 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 448 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 326 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 203 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 958 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 110 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Строитель СНТ | 40 м² | 7 сот. | 3 650 000 | 91 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Кулиги-3 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 27 500 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Луговина СНТ | 40 м² | 5 сот. | 3 700 000 | 92 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Берендей СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Виктория СНТ | 38,6 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 64 767 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Родник СНТ | 40 м² | 6,3 сот. | 2 799 000 | 69 975 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Зеленый дол СНТ | 40 м² | 7,6 сот. | 2 100 000 | 52 500 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Возрождение СНТ | 37 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 67 568 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Росинка СНТ | 40 м² | 8 сот. | 850 000 | 21 250 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Маяк-5 СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 39 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.07.2026 | 1 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 350 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дaча с земельным участком в cадoводчeскoм некоммеpчеcкoм тoвapиществе в paйонe дepeвни Bacютинo Павлoвo-Пoсадскогo рaйoнa Мocковcкoй oблacти 60 км oт МKAД Гopькoвскoe шоcce. Дoм 2-х этaжный щитoвой 6x6. Oбщая плoщадь 40 кв.м. 1-й этаж веpанда, гоcтиная и спальная. 2-й этаж - одна большая комната. Хозблок. Душевая. Коммуникации: летний центральный водопровод, электричество. Свет круглый год. Участок 7 соток необработан. Хорошие соседи. Садоводческое товарищество всё в зелени, дорога щебень. Около товарищества есть продуктовый магазин. Круглогодичный подъезд. Также рядом магазины: продукты и стройматериалы, два озера. Церковь. Хорошее спокойное место для отдыха с экологически чистым воздухом. Охрана. Видеонаблюдение. Посредникам не беспокоить.