Горьковское ш., 36 км от МКАД
Березовая Роща СНТ, Богородский гор. округ
Дача 30 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,3 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 26.04.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 61 %
Земля ≈92 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 555 тыс. → дом ≈745 тыс. ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,41 млн / целевая ≈1,27 млн / пессимист. ≈1,13 млн → от пессимистичной прибыль −478 тыс. ₽, маржа −42 %, ROI −30 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть.
До ст. Машиностроитель ≈4,5 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14180
Рейтинг 37/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 19.6 |
| торг | 5 | 89 % | 6.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 5.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 92 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 555 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 745 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Березка СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Энергетик СНТ | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Южное СНТ | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Южное СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Березка СНТ | 6,5 сот. | 850 000 | 130 769 | снят (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 47 сот. | 13 154 400 | 279 881 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Березка-354 СНТ | 11 сот. | 250 000 | 22 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Импульс СНТ | 8,4 сот. | 700 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Березка-354 СНТ | 7,5 сот. | 280 000 | 37 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 200 / 44 559 / 70 000 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 409 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 339 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 268 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 127 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -478 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Березка-354 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Энергия-86 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 40 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Восточное СНТ | 30 м² | 4,8 сот. | 2 100 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Березовая Роща СНТ | 34 м² | 4,5 сот. | 1 500 000 | 44 118 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Золотые пески СНТ | 30 м² | 8,5 сот. | 3 990 000 | 133 000 выброс, не в счёт | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Росинка-Борилово СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 350 000 | 45 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Березка (Воровского) СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 35 714 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Весна СНТ | 31,9 м² | 7 сот. | 3 400 000 | 106 583 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Сосенки СНТ | 30 м² | 8,2 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Искра-911 СНТ | 25 м² | 9 сот. | 530 000 | 21 200 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.04.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 01.05.2026 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 12.07.2026 | 1 300 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу 6 соток, с крепким домом, есть вода в доме, электричество, одна комната и кухня, много посадок все ухожено. Продажа по садовой книжке.