Новорязанское ш., 45 км от МКАД
Венера-Натальино-7/2 СНТ, Раменский гор. округ
Дом 62 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 26.12.2024.
Рейтинг 20/100 · уверенность 54 %
Земля ≈62 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 494 тыс. → дом ≈2,11 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,24 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,39 млн / целевая ≈2,15 млн / пессимист. ≈1,91 млн → от пессимистичной прибыль −1,54 млн ₽, маржа −80 %, ROI −45 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Белоозёрская ≈17,1 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1418
Рейтинг 20/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 147 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 15.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 17 % | 2.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 61 719 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 494 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 106 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 968 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Солнечное СНТ | 16 сот. | 1 500 000 | 93 750 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ветерок СНТ | 16 сот. | 950 000 | 59 375 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солнечное СНТ | 24 сот. | 1 350 000 | 56 250 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рассвет-Натальино СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ветерок СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Березка-Натальино СНТ | 8 сот. | 390 000 | 48 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Солнечное СНТ | 10 сот. | 870 000 | 87 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Амирово СНТ | 16 сот. | 2 500 000 | 156 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Амирово СНТ | 8 сот. | 590 000 | 73 750 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Русское поле СНТ | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 40 000 / 103 276 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 390 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 270 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 151 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 912 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 538 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −80 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Вишневый Сад СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Натальино д. | 66 м² | 8 сот. | 2 999 999 | 45 455 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет-Натальино СНТ | 56 м² | 8 сот. | 1 400 000 | 25 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Заречье дп | 60 м² | 11 сот. | 1 800 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Заречье дп | 60 м² | 10 сот. | 2 300 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рассвет-Натальино СНТ | 70 м² | 8,2 сот. | 1 950 000 | 27 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Лисичкино КП | 65,4 м² | 6 сот. | 6 499 998 | 99 388 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 66,1 м² | 6 сот. | 6 600 000 | 99 849 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Татаринцево с. | 58 м² | 6 сот. | 5 990 000 | 103 276 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Зеленая миля ДНП | 60 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.12.2024 | 2 600 000 | история площадки |
| 29.10.2026 | 2 200 000 (−400 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 2 600 000 (+400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся загорoдный дом (дaча) в Снт Beнерa-Haтaльинo-7/2 Pаменскогo районa Mоcкoвcкой oблаcти. Жилой дoм пocтрoeн в 2010 году из бpeвенчатогo матeриaлa, включаeт в cебя 2 (два) этажа, paсположeн на ухоженнoм зeмельном учacтке правильной фopмы (кaтегория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: садоводство), общей площадью 800 кв. М. Дом оформлен как Жилой, возможна прописка. Продажа свободная, один взрослый собственник, без обременений и долгов, полная стоимость в Дкп. Возможно небольшой торг.