Горьковское ш., 31 км от МКАД
Заря СНТ, Электросталь гор. округ
Дом 30 м², участок 7,4 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,8 млн ₽, поднимали с 1,7 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 01.07.2025.
Рейтинг 83/100 · уверенность 53 %
Земля ≈101 тыс. ₽/сот. × 7,4 сот. = 745 тыс. → дом ≈1,05 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 66 тыс.–171 тыс. ₽/м², медиана 121 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,2 млн / целевая ≈3,78 млн / пессимист. ≈3,36 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,33 млн ₽, маржа 40 %, ROI 66 %.
Коммуникации: в описании: скважина, газ.
До ст. Машиностроитель ≈3,1 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14179
Рейтинг 83/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 21.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6.5 |
| участок | 5 | 31 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 710 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 745 000 ₽ (7,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 055 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 167 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Заря СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Звезда СНТ | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заря СНТ | 4,9 сот. | 1 350 000 | 275 510 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 8,8 сот. | 870 000 | 98 864 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Росинка-Борилово СНТ | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 25 сот. | 16 000 000 | 640 000 | снят (цена объявления) 04.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Росинка-Борилово СНТ | 9 сот. | 200 000 | 22 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Восход СНТ | 11 сот. | 1 300 000 | 118 182 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 4,5 сот. | 2 620 000 | 582 222 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Восход СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 333 / 121 286 / 171 026 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 203 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 993 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 783 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 362 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 332 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 66 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.1 км | Учитель СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 66 333 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Весна СНТ | 35 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 68 571 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Новое Борилово КП | 35 м² | 7,4 сот. | 3 990 000 | 114 000 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | 30 м² | 5,5 сот. | 4 500 000 | 150 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 18.2 км | Текстильщик СНТ | 35 м² | 5 сот. | 4 500 000 | 128 571 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | 38 м² | 10 сот. | 6 499 000 | 171 026 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2025 | 1 700 000 | история площадки |
| 19.09.2025 | 1 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 05.02.2026 | 1 800 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 7,4 сотки с летним домиком в Снт "Восход". Земля в собственности. Участок огорожен. На участке: свет, поливочный водопровод, посадки, по границе участка газ (возможно быстрое оформление и газификация в будущем). Из посадок: плодовые деревья (яблони, груши, сливы), декоративные растения (сортовые карликовые хвойники, барбарисы, сортовые гибриды многолетних цветов), кустарники (смородина красная/черная, орешник). Участок ухоженный. Снт охраняется круглогодично, въезд и проход по спискам. В Снт питьевая скважина, пожарный водоем, детская площадка со спортивными объектами, лес рядом.