Горьковское ш., 15 км от МКАД
Бабкина Дача СНТ, Богородский гор. округ
Дача 90 м², участок 3,7 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 01.07.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 55 %
Земля ≈634 тыс. ₽/сот. × 3,7 сот. = 2,35 млн → дом ≈1,16 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 45 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,27 млн / целевая ≈3,84 млн / пессимист. ≈3,41 млн → от пессимистичной прибыль −1,26 млн ₽, маржа −37 %, ROI −27 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — по границе; отопление — нет; в описании: скважина.
До ст. Кашино ≈4,5 км по прямой; до МКАД 15 км, на машине ≈29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14177
Рейтинг 41/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 104 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 83 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 4.9 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 78 % | 11.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 633 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 345 000 ₽ (3,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 155 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Бабкина Дача СНТ | 4 сот. | 2 500 000 | 625 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бабкина Дача-2 СНТ | 6,2 сот. | 4 200 000 | 677 419 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 15 сот. | 9 900 000 | 660 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 10 сот. | 7 700 000 | 770 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 4,3 сот. | 4 300 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 9,1 сот. | 7 200 000 | 791 209 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 8 сот. | 7 250 000 | 906 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 10,5 сот. | 4 450 000 | 423 810 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 38,3 сот. | 21 848 100 | 570 446 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Радуга СНТ | 6,4 сот. | 5 200 000 | 812 500 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 000 / 53 846 / 77 727 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 267 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 054 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 840 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 414 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 261 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.9 км | Авиатор СНТ | 100 м² | 5,1 сот. | 4 500 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Дятловка д. | 110 м² | 4 сот. | 8 550 000 | 77 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Загорново д. | 65 м² | 4 сот. | 3 500 000 | 53 846 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 22.07.2026 | 3 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 23.07.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дачный кирпичный дом 2 этажа, площадью 90 кв м на участке 3.7 сотки Снт "Бабкина дача". Видео и фото. По всем вопросам, пожалуйста, звоните! 3 минуты разговора заменит день переписки. Имеется навес для автомобиля, смотровая яма, ворота для заезда, законсервированная скважина, электричество подключено, отопления нет, использовали как летнюю дачу. Обжитое Снт с огороженной территорией и автоматическими воротами, видеонаблюдением. Имеется маленький магазин. Снт с круглогодичным проживанием. Газ по границе участка, Снт газифицировано, можно подключиться, техническая возможность имеется. Снт окружено лесом отличное место для прогулок, сбора грибов и ягод. В пешей доступности располагаются Бисеровские пруды и озёра с базой отдыха, где можно отдохнуть у воды, порыбачить, оборудован пляж. Большой ТЦ в 5-10 минутах езды на машине/ велосипеде. Удобный выезд на Горьковское шоссе, автобусное сообщение до ст. Метро Партизанская, недалеко жд ст. Купавна Горьковского направления или Монино Ярославского направления, откуда можно добраться до Москвы. 1 взрослый собственник с 2018 г. Полная стоимость в договоре. Документы готовы к продаже, оперативный показ и выход на сделку! Звоните!