Горьковское ш., 31 км от МКАД
Клюшниково д., Богородский гор. округ
Дом 54 м², участок 8 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 22.06.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 64 %
Земля ≈101 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 806 тыс. → дом ≈1,99 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈880 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,76 млн / целевая ≈3,38 млн / пессимист. ≈3,01 млн → от пессимистичной прибыль −252 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −8 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: септик (по описанию).
До ст. Машиностроитель ≈3,2 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14176
Рейтинг 30/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 18 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 9 % | 1.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 710 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 806 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 994 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 926 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Звезда СНТ | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 8,8 сот. | 870 000 | 98 864 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Заря СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заря СНТ | 4,9 сот. | 1 350 000 | 275 510 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Росинка-Борилово СНТ | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Росинка-Борилово СНТ | 9 сот. | 200 000 | 22 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Клюшниково д. | 10 сот. | 6 500 000 | 650 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Клюшниково д. | 10 сот. | 7 500 000 | 750 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Весна СНТ | 7 сот. | 1 450 000 | 207 143 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 50 сот. | 14 000 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 094 / 73 822 / 114 286 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 760 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 572 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 384 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 008 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -252 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | 53,8 м² | 4,2 сот. | 4 500 000 | 83 643 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.9 км | Горелый Лес СНТ | 54 м² | 5 сот. | 4 900 000 | 90 741 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Березка СНТ | 60 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Жемчужина СНТ | 53,8 м² | 12 сот. | 4 990 000 | 92 751 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Пламя СНТ | 64 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 31 094 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Северное СНТ | 70 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Стимул СНТ | 50 м² | 6,2 сот. | 3 200 000 | 64 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Астра СНТ | 70 м² | 4 сот. | 8 000 000 | 114 286 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Нижний Восход СНТ | 45 м² | 5 сот. | 1 550 000 | 34 444 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Обухово пгт | 45 м² | 7,3 сот. | 4 000 000 | 88 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.06.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом площадью 54 м2, построенный в 2020 году. Одноэтажное строение расположено на участке 8 соток в Снт. Дом оснащен центральным водоснабжением и септиком. Внутри выполнен косметический ремонт, что позволяет сразу заселиться без дополнительных вложений. В доме две комнаты и санузел, обеспечивающий комфортное проживание. На участке достаточно места для сада или огорода. Удобное расположение рядом остановка общественного транспорта и магазин. Возможна покупка в ипотеку жильё c Aдреcoм мoжно пpoписaться.