Горьковское ш., 63 км от МКАД
Орехово-Зуево г., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 48 м², участок 3 сот.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 09.07.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 62 %
Земля ≈372 тыс. ₽/сот. × 3 сот. = 1,11 млн → дом ≈2,19 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 50 тыс.–126 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,85 млн / целевая ≈3,47 млн / пессимист. ≈3,08 млн → от пессимистичной прибыль −581 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — есть; в описании: колодец.
До ст. Орехово-Зуево ≈1,9 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14175
Рейтинг 25/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 371 781 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 115 000 ₽ (3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 185 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 521 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | 6,9 сот. | 4 300 000 | 623 188 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 5,5 сот. | 7 000 000 | 1 272 727 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 10 сот. | 8 000 000 | 800 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 42,8 сот. | 45 000 000 | 1 051 402 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 13,5 сот. | 350 000 | 25 926 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Исаакиевское Озеро пос. | 14,2 сот. | 4 200 000 | 295 775 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Исаакиевское Озеро пос. | 5 сот. | 2 999 000 | 599 800 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 25 сот. | 50 000 000 | 2 000 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 6 сот. | 9 000 000 | 1 500 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 80 000 / 125 874 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 855 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 662 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 470 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 084 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -581 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | 46 м² | 2 сот. | 4 500 000 | 97 826 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 50 м² | 4 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 50 м² | 4 сот. | 4 550 000 | 91 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | 42,2 м² | 4 сот. | 3 100 000 | 73 460 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 40,7 м² | 1,5 сот. | 8 000 000 | 196 560 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 57,2 м² | 4 сот. | 7 200 000 | 125 874 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.7 км | Савостьяново д. | 50 м² | 3 сот. | 4 500 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | 49 м² | 3 сот. | 3 700 000 | 75 510 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 13.6 км | Дружба СНТ | 50 м² | 4 сот. | 2 500 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | 42 м² | 2 сот. | 2 700 000 | 64 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 19.07.2026 | 3 300 000 (−700 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок 3 сотки в центре города, на Исаакиевском посёлке. Есть постройка 1 этажная 2 комнаты, кухня, сан узел. Постройка либо под реконструкцию либо под снос. Фундамент крепкий бетон+кирпич. Постройка общей площадью 48 кв. М. Газ, Свет, Центральный водопровод. Канализация: колодец. Участок размежёван. Земля и постройка официально зарегистрированы в Росреестре и в собственности.1 собственник Срочно, Без торга. Агенства просьба не беспокоить!