Новорязанское ш., 82 км от МКАД
Лесной пос., Коломенский гор. округ
Дом 65 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 3,75 млн; первая цена 3,75 млн ₽ от 05.07.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 54 %
Земля рядом ≈70 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: приличные 4 в 10 км, 40 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продам Часть Жилого Дома») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; в описании: газ.
До ст. Поселок Лесной ≈0,2 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1417
Рейтинг 26/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 5.5 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 70 208 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Лесной пос. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лесной пос. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лесной СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лесной пос. | 20 сот. | 1 400 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лесной пос. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мир-6 СНТ | 6,3 сот. | 2 600 000 | 412 698 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Здоровье СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Путеец СНТ | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Путеец СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 81 923 / 100 287 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продам Часть Жилого Дома») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продам Часть Жилого Дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | Роща СНТ да: «санузла» + «под ключ» | 60 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Яблонька СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 65 м² | 6,3 сот. | 4 150 000 | 63 846 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Семибратское д. да: «санузел» + «отделка» | 69,8 м² | 6,3 сот. | 7 000 000 | 100 287 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Семибратское д. да: «сан узел» + «отделке» | 70 м² | 6 сот. | 6 999 999 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.07.2026 | 3 750 000 | история площадки |
| 25.07.2026 | 3 600 000 (−150 000) | история площадки |
| 04.09.2026 | 3 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 24.10.2026 | 2 600 000 (−800 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
! Продам Часть Жилого Дома В Коломенском Районе! - Коломенский район посёлок Лесной улица Школьная. ! Подходит Под Ипотеку, Материнский Капитал, Рассмотрим Все Виды Сертификатов! - кирпичный дом общей площадью 65 кв. М., две комнаты, кухня 7 кв. М., просторная прихожая, застекленная терраса. - все централизованные коммуникации (газ, водопровод, канализация, отопление Аогв, электричество). - дом жилой, в хорошем состоянии. - участок 6 соток, в собственности, ухожен, плодово-ягодные насаждения. - на участке расположены: гараж, утепленый сарай. - поселок расположен в 9 км. От города Коломна, отличное транспортное сообщение, рейсовый автобус каждые 40 минут, 15 минут до центра города собственным транспортом. - в посёлке вся развитая инфраструктура: школа, детский сад, поликлиника, сетевые магазины и другие атрибуты современной жизни.