Носовихинское ш., 96 км от МКАД
Солнечное СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 30 м², участок 6 сот., щитовой, 1998 год.
Цена 1,58 млн ₽; цена не менялась с 09.04.2026.
Рейтинг 9/100 · уверенность 66 %
Земля ≈44 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 266 тыс. → дом ≈1,31 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 23 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1 млн / целевая ≈900 тыс. / пессимист. ≈800 тыс. → от пессимистичной прибыль −943 тыс. ₽, маржа −118 %, ROI −54 %.
Коммуникации: летний водопровод; газ — баллоны; отопление — печь.
До ст. Заполицы ≈10,6 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈1 ч 50 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14166
Рейтинг 9/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 34 % | 2.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 44 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 266 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 314 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Чистое д. | 12,5 сот. | 700 000 | 56 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Чистое д. | 25 сот. | 1 100 000 | 44 000 | в продаже 13.05.2026 | сохраненная копия |
| 1.8 км | Федотово д. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Федотово д. | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Яковлево д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Яковлево д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Яковлево д. | 12 сот. | 840 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Губино д. | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Губино д. | 8 сот. | 290 000 | 36 250 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Губино д. | 14,5 сот. | 900 000 | 62 069 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 333 / 33 333 / 54 545 |
| цена объекта | 1 580 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 343 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 000 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 950 000 ₽ |
| продажа: целевая | 900 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 800 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -943 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −118 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −54 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.5 км | Химик СНТ | 30 м² | 6 сот. | 700 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Металлург-80 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Ветерок СТ | 30 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 76 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Мечта СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Орехово-Майское СНТ | 30 м² | 6 сот. | 850 000 | 28 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Русь СНТ | 30 м² | 9 сот. | 800 000 | 26 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Весна СНТ | 32 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Березки СНТ | 32 м² | 5,8 сот. | 1 350 000 | 42 188 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Химик СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | Клубничка СНТ | 33 м² | 6,7 сот. | 1 800 000 | 54 545 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.04.2026 | 1 580 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 580 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагается уютный садовый дом ( проживание с весны до осени ( в доме установлена дровяная печь)). Участок 6 соток. Дом 30 кв.м., два хозблока: в 18 кв.м.-кухня и душевая, в 13 кв.м для хранения инвентаря, и отдельно можно поставить биотуалет. В доме три комнаты, две внизу, одна на втором этаже. Новый шкаф купе, кровати с новыми матрасами, остается посуда, холодильник. Обшивка Сайдинг и новый фундамент 2016 году. В 2023 поставили стеклопакеты. Вода летняя центральная, водонапорная башня, разведена по участку. Межевание проведено . Газ баллонный. Есть площадка под машину. На участке плодовые деревья, смородина, черноплодная рябина, теплица 3Х4., малина, сирень, декоративная калина, шиповник, мята, лилии. Дача находится в живописном месте : почти в лесу, с прекрасными видами , не далеко отличное озеро. Круглогодичные подъездные пути. Собственность 1998 года. Полная стоимость в договоре купли- продажи.