Горьковское ш., 38 км от МКАД
Дубки СНТ, Богородский гор. округ
Дача 40 м², участок 7,5 сот.
Цена 700 тыс. ₽, снижали с 800 тыс.; первая цена 650 тыс. ₽ от 17.08.2025.
Рейтинг 43/100 · уверенность 56 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 539 тыс. → дом ≈161 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 10 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈595 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,66 млн / целевая ≈1,49 млн / пессимист. ≈1,32 млн → от пессимистичной прибыль −71 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −5 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Казанское ≈5,1 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14152
Рейтинг 43/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 92 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 83 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 4.6 |
| участок | 5 | 32 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 539 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 161 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 025 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Искра СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мечта СНТ | 7 сот. | 2 500 000 | 357 143 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Субботино д. | 6,7 сот. | 1 650 000 | 246 269 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубки СНТ | 6 сот. | 1 090 000 | 181 667 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет СНТ | 5,2 сот. | 798 000 | 153 462 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Субботино д. | 5,5 сот. | 1 550 000 | 281 818 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Субботино д. | 5,4 сот. | 850 000 | 157 407 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дубки СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Искра-8 СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 500 / 41 375 / 99 750 |
| цена объекта | 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 595 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 655 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 572 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 490 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 324 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -71 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Новая Искра СНТ | 40 м² | 6 сот. | 420 000 | 10 500 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Калина СНТ | 40 м² | 9 сот. | 660 000 | 16 500 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Оптимист-2 СНТ | 40 м² | 7 сот. | 1 660 000 | 41 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Оптимист СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 650 000 | 41 250 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Мечта СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 36 250 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Малиновка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 72 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Восточное СНТ | 40 м² | 8 сот. | 3 990 000 | 99 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Ямские Леса СНТ | 40 м² | 6,8 сот. | 1 370 000 | 34 250 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Богослово СНТ | 40 м² | 6,9 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Северное СНТ | 40 м² | 9 сот. | 2 900 000 | 72 500 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.08.2025 | 650 000 | история площадки |
| 10.05.2026 | 800 000 (+150 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 700 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный домик, Снт находится в лесной полосе, очень тихое место, на участке есть яблони, груши, колодец, летний туалет, рядом остановка автобуса, не далеко есть озеро, в Снт света нет, продается по садовой книжке! Пользуются солнечными батареями, и электростанциями, окажу помощь в установке.