Новорязанское ш., 32 км от МКАД
Стриж СНТ, Раменский гор. округ
Дом 40 м², участок 6,5 сот., брус.
Цена 2,65 млн ₽, снижали с 2,85 млн; первая цена 2,85 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 59 %
Земля ≈116 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 754 тыс. → дом ≈1,9 млн ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 35 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,51 млн / целевая ≈3,16 млн / пессимист. ≈2,81 млн → от пессимистичной прибыль −144 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −5 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: свет — есть; в описании: баня.
До ст. Бронницы ≈15,9 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1415
Рейтинг 24/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 17.8 |
| торг | 5 | 47 % | 2.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 115 938 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 754 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 896 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дор-2 СНТ | 6 сот. | 2 050 000 | 341 667 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Стриж СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Раменский ТИЗ | 16 сот. | 5 659 000 | 353 688 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Пушкино СНТ | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дор д. | 31 сот. | 6 000 000 | 193 548 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Панино д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дор д. | 6,1 сот. | 698 000 | 114 426 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дор д. | 7 сот. | 805 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дор д. | 8 сот. | 880 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Раменский ТИЗ | 6 сот. | 760 000 | 126 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 85 238 / 110 833 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 510 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 334 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 159 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 808 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -144 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9 км | Аллея Роз КП да: «санузел» + «ремонтом» | 42 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 90 476 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Жирошкино д. да: «ванные» + «мебелирован» | 36 м² | 6 сот. | 3 990 000 | 110 833 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Новое Салтыково КП да: «санузле» + «тёплый пол» | 40 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Ромашково-37 КП да: «ванная» + «ремонтом» | 40 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 850 000 | история площадки |
| 10.08.2026 | 2 650 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Собственник, звоните подробно все расскажу. Торг уместен. Пpoдaетcя дoм в давно обжитом дачном пoсeлке Mоскoвcкoй oблacти. Aдpec: Москoвскaя область, Рамeнcкий м. O., Cнт "Дop". 1) Есть нeбoльшой дом нeдaлекo oт д. Дop, oбщей плoщaдью 40м2 c учетом 2гo этажa. 2) Дoм 2х этaжный. Нигде ничего не протекает. Чисто и сухо после зимы. 4) К дому подведено электричество от столба кабелем. Счетчик на столбе. Также по поселку проложен высокоскоростной интернет (+). 5) Земельный участок 6,5 соток. Есть место для заезда двух машины. Вид разрешенного использования: для садоводства. 6) Дорога асфальтирована до поселка. Внутри поселка асфальтовая крошка. 7) Некоторые владельцы домов в поселке проживают постоянно. Поэтому дороги зимой чистят. При въезде автоматические ворота с круглосуточной охраной. 8) Рядом с поселком деревня и большое озеро. Есть доставка Озон, Вайлдберис, магазины продуктов и многое другое. 9) На участке есть баня из бруса с комнатой отдыха, раздевалкой и душем( две бочки по 200 литров). Удобный подъезд с Новорязанского шоссе. До Мкад 20 минуты езды.