Горьковское ш., 78 км от МКАД
Автомобилист СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 40 м², участок 6 сот.
Цена 1,3 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 11.06.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 59 %
Земля ≈35 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 207 тыс. → дом ≈1,09 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 21 тыс.–35 тыс. ₽/м², медиана 25 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,09 млн / целевая ≈978 тыс. / пессимист. ≈870 тыс. → от пессимистичной прибыль −935 тыс. ₽, маржа −108 %, ROI −52 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец.
До ст. Войново ≈10,6 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14149
Рейтинг 20/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 5.7 |
| торг | 5 | 89 % | 5.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 34 % | 2.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 34 583 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 207 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 093 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 325 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Автомобилист СНТ | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Восток СНТ | 18 сот. | 600 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Строитель-2 СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ландыш СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рубин СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Прибор СНТ | 6 сот. | 179 000 | 29 833 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Орехово-Майское СНТ | 6 сот. | 230 000 | 38 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ягодка СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 290 000 | 48 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 429 / 25 000 / 34 524 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 087 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 033 000 ₽ |
| продажа: целевая | 978 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 870 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -935 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −108 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −52 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Вишенка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ветерок СТ | 41,6 м² | 6,5 сот. | 990 000 | 23 798 | в продаже 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Березка СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 34 524 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Вертолет-1 СНТ | 42 м² | 5 сот. | 900 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Импульс СНТ | 43 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 65 116 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Орловка пос. | 40 м² | 8 сот. | 999 000 | 24 975 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Вишенка СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Содружество СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 250 000 | 31 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Энергопром СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 31 429 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Вертолет-1 СНТ | 45 м² | 5,3 сот. | 1 099 000 | 24 422 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 25.06.2026 | 1 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю земельный участок с садовым домиком. Земли 6 соток, но по факту больше, почти 12 соток. Домик частично требует ремонта. Две комнаты с ремонтом, одна на первом этаже вторая на втором. На участке стоит баня действующая. Имеется заброшенный колодец. Участок граничит только с одним соседом, забор с трех сторон из металлопрофиля с воротами. ЖД станция в 30 минутах езды на общественном транспорте. В Снт заезд через шлагбаум. На въезде в Снт большой супермаркет Верный. Реальному покупателю торг.