Горьковское ш., 55 км от МКАД
Электрогорск г., Электрогорск гор. округ
Дом 62,8 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,85 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 15.06.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 58 %
Земля ≈175 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,05 млн → дом ≈797 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,16 млн, покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,97 млн / целевая ≈2,67 млн / пессимист. ≈2,38 млн → от пессимистичной прибыль −350 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Электрогорск ≈1,3 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14148
Рейтинг 36/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 82 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 78 % | 11.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 175 481 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 053 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 797 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 691 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | 14 сот. | 6 500 000 | 464 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 18,7 сот. | 6 450 000 | 344 920 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 12 сот. | 2 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 26.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Нива СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Белый Мох-2 СНТ | 6 сот. | 1 050 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | 15 сот. | 5 300 000 | 353 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 24 сот. | 2 300 000 | 95 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 13 сот. | 2 300 000 | 176 923 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 38 сот. | 30 000 000 | 789 474 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 156 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 923 / 49 845 / 90 625 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 972 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 823 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 675 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 378 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -350 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Фрезер СНТ | 64 м² | 6 сот. | 5 800 000 | 90 625 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Карат СНТ | 65,8 м² | 8 сот. | 3 150 000 | 47 872 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Озерки СНТ (Электрогорск г.) | 60 м² | 6 сот. | 1 999 000 | 33 317 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Рубин СНТ | 65 м² | 8 сот. | 1 490 000 | 22 923 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Дружба СНТ | 60 м² | 4,7 сот. | 2 400 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Пингвин СНТ | 60 м² | 6,5 сот. | 4 700 000 | 78 333 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Ландыш СНТ | 65 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 30 615 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Фрезер СНТ | 55 м² | 6,3 сот. | 2 850 000 | 51 818 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Звездочка СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 75 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Березка СНТ | 66 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 63 636 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 22.06.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 10.07.2026 | 2 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 17.07.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 850 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 850 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю свою любимую дачу, дом брусовой общит вагонкой, с подвалом, назначение жилое с пропиской. Три спальни, терраса,2а машино места, есть баня, летняя кухня, Снт с охраной, есть видео наблюдение по всему периметру, закрытая оборудованная детская площадка, ворота и калитка от пульта, рядом деревня Алексеево, есть вся инфраструктура, магазин пятерочка, валберис озон, фермерский продукты, аптека. По документам. Два взрослых собственника, владение более 5-ти лет, межевание, справки, выписки, документы готовы к сделки, торг уместен.